房地产律师靳双权代理的一起阴阳合同纠纷案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-05-03
本文系北京房产律师靳双权原创，转载请注明出处。
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
（一）案件事实
张英与支小春原系夫妻关系，二人于2001年5月15日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。
2004年2月6日，支小春取得回迁安置房东城区某涉案房屋的房产证,缴纳购房款154659.2元。2009年3月，张英、支小春经本院判决离婚，因涉诉房屋贷款未还清，未取得完全产权，涉及第三人的利益，张英表示待房屋产权确定后，另案处理，故该判决对涉诉房屋的分割问题未做处理。2010年12月9日，支小春偿还全部贷款取得涉案房屋房产证。
2010年12月12日，支小春以2690000元，将房屋售予崔会强，约定成交价格为2690000万元，买受人拟贷款金额为人民币1200000元；出卖人不承担税费，买受人承担本次交易的一切税费。2011年2月15日，支小春（出卖人）与崔会强（买受人）一致同意，以房屋净价格为600000元办理了网签手续。2011年3月14日，崔会强支付全部购房款，经登记取得涉诉房屋所有权。
现张英以支小春与崔会强恶意串通，未经张英同意以超低价格出售涉案房屋，严重损害张英合法权益为由，诉至法院，请求确认支小春与崔会强签订的房屋买卖合同无效。
（二）审理过程
庭审中，张英称二被告就涉诉房屋签订阴阳合同一事违反了法律规定，损害了国家利益，同时可印证二被告之间存在恶意串通的情形；支小春与崔会强早已相识，只是因手续问题才通过中介办理。
被告支小春主张购买涉诉房屋系其祖业产拆迁安置所得，其一人为被拆迁人，其一人支付首付款，并独立还清贷款，故其单独享有该房屋的所有权。有北京市东城区房屋管理中心档案材料，房屋所有权证作为证据。同时，主张其已经征得张英的同意才对涉案房屋进行的处置，但是未提交相关证据加以证明。
被告崔会强称通过中介机构居间介绍与支小春签订房屋买卖合同，成交价格符合市场行情，且已实际支付，故崔会强系善意买受人。有北京市存量房屋买卖合同，补充协议，居间委托协议，存量房屋买卖合同，发票，收条，收据，尾款结清声明，住房公积金贷款还清全部贷款证明，契税完税证，（2009）崇民初字第529号民事判决书以及当事人陈述等证据在案佐证。
判决结果:驳回张英的诉讼请求。
（三）安居房地产网靳双权律师点评：
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
根据已查明的事实，涉诉房屋系原告张英与被告支小春在婚姻关系存续期间取得，二人无特别约定，离婚诉讼时亦未进行分割，故依法应属二人的共同财产。根据上述规定，支小春对涉案房屋的处分行为须征得张英的同意。张英主张支小春未征得涉诉房屋共有权人张英的同意，与被告崔会强签订《存量房屋买卖合同》，支小春主张其在征得张英同意后才签订房屋买卖合同，但就此未提供证据证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，靳律师认为，支小春对于征得张英的同意负有举证责任，因支小春未提供相应证据加以证明，因此，支小春应承担举证不能的法律后果，即法院认定其出售涉案房屋的行为是为无权处分行为。
但支小春作为出卖人存在无权处分情节并非买卖合同无效的法定理由。张英主张二被告恶意串通，损害国家及张英的合法权益，因二被告主张系在中介机构居间介绍下完成涉诉房屋的买卖，属于正常市场交易，并提供了证据证明，而张英未提交有效证据证明二被告系恶意串通，同理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。靳律师认为，张英应承担举证不能的法律后果，即张英的该项主张不应被支持。二被告就涉诉房屋签订的存量房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不存在合同法规定的无效之情形，故该合同应为有效。但应指出，张英系涉诉房屋的合法共有权人，被告支小春对涉诉房屋擅自进行处分，侵害了张英的合法权益，张英可依法另行主张权利。
靳律师还认为，本案中的阴阳合同问题值得引起注意。本案中，双方签订的网签合同价格与真实的交易合同价格不一致。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十二条规定，当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。本案中，房屋网签价格虽为60万元，但是关于房屋总价款，双方的真实意思为总价269万元，所以应按总价款269万元来继续履行买卖合同。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014）》第四款 房屋买卖中阴阳合同地效力 当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。所以本案中，房屋的真实成交价格应以约定的价格269万元为准，网签合同中填写的60万元的价格条款应当无效，但该价格条款的无效不影响合同其他部分的效力。
综合上述分析，靳律师认为，法院的判决正确。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】