协议离婚约定房屋权属，未经登记效力不及赵然善意第三人
来源：未知 作者：未知 时间：2016-07-27
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起央产经济适用房案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
案件介绍：
1992年刘旭和赵然结婚，刘旭从其原单位分的了407号房屋（以下简称诉争房屋），该房屋建筑面积为73.2平方米。刘旭在1995年3月22日取得了上述房屋的《房屋所有权证书》。该房屋参照经济适用住房管理，属赵然央产房性质。
2011年7月11日，其单位通过了某机关职工合作住宅配售方案。2011年，刘旭向该机关申请认购新住宅，并填写了某机关职工住宅申请表。2011年8月26日，刘旭提出了腾退住房评估申请表，并出具了承诺书。后刘旭在新购住房物业公司签订了业主资料登记表。赵然填写了业主临时出入证表。
2012年11月27日，刘旭和北京市某单位签订了集资建房预定协议并缴纳了预付款5万元及定金5000元。刘旭和赵然在上述收据交款人处签字确认，后赵然签字转账了12.5万元房款。刘旭签字转账了39万元房款。某单位为刘旭出具了购房票据。
2014年2月22日，刘旭和孟晓军签订了《房屋买卖合同》，其中载明：诉争房屋出卖人为刘旭，买受人为孟晓军，房屋原产权单位为某机关。买受人购买的住房依照经适房产权管理的住房批准机关为中央直管机关住房制度改革办公室。经房地产公司评估，该房屋总价款为36.6万元。买受人需要在本合同签订之日起10日内，向出卖人支付全部房价款。出卖人逾期交房的违约责任中，双方约定根据2011年7月11日，依照机关《职工合作住宅配售方案》中：“职工认购新房屋，应在房门钥匙5个月内将房屋腾退”的规定，出卖人如没有依照规定的期限将该房屋交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止；依照每建筑平方米每日2元向买受人支付违约金。
2014年3月28日，刘旭出具了收条，载明受到诉争房屋购房款36万元，孟晓军通过某单位支付了刘旭上述房款。2014年3月22日，刘旭领取了单位1802号房屋钥匙并入住。同日，刘旭出具了承诺书。2014年4月27日，刘旭提出了新购住房的装修申请表以及申请退还装修押金备忘录。
2014年9月15日，孟晓军将刘旭、赵然起诉至法院，诉求法院依法判令刘旭腾退诉争房屋，并判令刘旭向孟晓军支付逾期交房违约金（自2014年9月15日起至实际交房之日止，依照每建筑平方米每日2元计算）。
庭审过程：
庭审中，法院查明赵然表示知道刘旭申请购买新房屋的情况。同时法院查明2013年9月11日，刘旭和赵然办理了协议离婚，双方离婚协议书中约定诉争房屋归赵然所有，赵然给付刘旭 50万元的房屋经济补偿。
法院另查明，孟晓军赵然2015年8月7日取得了诉争房屋的《房屋所有权证》。2011年2月18日，机关聘任孟晓军作为财务总监。
经法院多次释明，孟晓军明确在本案中仅要求刘旭负担腾房并交还房屋的义务。赵然提供了房屋价格查询等材料，孟晓军对此不予认可。
审判结果：
一审法院经审理后判决：
一、刘旭赵然判决生效后三十日内将诉争房屋腾退并交还孟晓军；
二、刘旭赵然判决生效后七日内给付孟晓军逾期交房违约金（依照每日70元计算，自2014年9月16日起，计算至刘旭履行完毕上述判决主文第一项之日止）。
一审判决后，赵然不服一审判决，上诉至二审法院，经二审法院审理后，二审法院判决：
驳回上诉，维持原判。
房地产律师靳双权案件点评：
房地产律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，诉争房屋系中直机关参照按经济适用住房管理的央产房，并非普通商品房，应当依照单位内部规定办理买卖过户等手续。孟晓军和刘旭签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依照约定履行。
其次，关赵然刘旭和赵然两人的离婚协议中关赵然诉争房屋权属的约定，并没有得到产权单位的认可，不能发生相应的法律效力，同时诉争房屋并未过户至赵然名下，且双方之间的协议仅及赵然双方，并不必然导致房产权属的变更。庭审中，赵然认可自己知道刘旭申请新房屋的行为，依照常理赵然也必然知晓在获得新房屋后应当交回诉争房屋的相关规定。
最后，因诉争房屋不能依照普通商品房价格进行计算评估，因此孟晓军和刘旭之间的合同约定的价格符合相应一般单位规定价格，且孟晓军和刘旭之间不存在恶意串通的情形，因此孟晓军与刘旭的买卖合同有效。孟晓军取得诉争房屋所有权证获得单位认可，其应当取得相应的房屋所有权。
综上，可以认定孟晓军和刘旭之间的住房买卖合同系有效合同，双方当事人均应当依照合同约定全面履行自己的合同义务，刘旭作为上述房屋《住房买卖合同》的权利义务人，在领取新房屋钥匙之后，应依照合同约定腾退并交付诉争房屋。刘旭虽称自己不在诉争房屋内居住，但其没有提供有效证据加以证明自己的主张，因此对赵然刘旭的此项答辩意见，法院没有采信。刘旭作为合同义务人，应当富有腾退房屋义务，刘旭没有依照合同约定腾退房屋并将诉争房屋给付孟晓军，依照双方合同约定，刘旭应当支付孟晓军逾期腾房的违约金。
刘旭在庭审中主张约定的违约金过高，要求调低违约金，对此法院在考量本案当事人过错程度及案件事实的基础上酌情确定了新的违约金，赵然法有据。本案中刘旭与赵然之间离婚协议中关赵然房屋归属的约定产生的纠纷，双方应当另案解决。
综上所述，法院的判决是正确的。
律师介绍：
安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名房地产律师组成安居房地产律师团队，具有成功办理各类房地产案件经验。安居房地产律师团队，多年以来，潜心研究了房地产法律及房地产案件，对商业地产、工业地产、商品房、存量房、经适房、房改房、央产房、回迁房、限价房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究。对国内大型房地产开发公司及中介公司的操作模式有深刻解读。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、过户、交房等环节的法律问题。安居房地产律师办理案件主要涉及房地产买卖、继承、腾房、分家析产、居住权、共有、确权、借名买房等相关案件，在房地产专业领域享有很高的声誉。有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】