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房产律师办理的一件央产经济适用住房转让纠纷

来源:未知  作者:未知  时间:2016-07-27


  房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,如果和你正在经历的纠纷相似,希望可以帮助到你,本案件是一起央产经济适用房案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。
 
  案件介绍:
  王秀兰、刘晓颖系夫妻关系,王秀兰原为中国某科学研究所单位职工。2005年到2007年期间,王秀兰因单位内部职工调房取得了房屋一套,此后,2006年12月22日,吴可(乙方)和王秀兰、刘晓颖(甲方)签订了《二手房房屋买卖合同》,约定双方经单位分配涉诉房屋一套,建筑面积为53.82平方米,分配房屋后,甲方向单位支付公积金2.1万元、住房补贴5.2万元以及预付款5万元,总计12.3万元,但甲方无力支付其他款项8万元。经双方协商一致后,乙方向甲方一次性支付全部卖房款24.5万元,待现居住人两年左右搬入新房后,该房屋过户给王秀兰以后,甲乙双方半年内变更乙方为房屋的产权人,变更时的交易手续费、印花税、个人所得税等一切变更所需的费用,均由乙方支付。
  同时,双方还约定了违约责任:甲方在办理完房屋产权证之后,违约不将房屋变更为乙方的,甲方应当双倍返还一方购房款49万元,还需要向乙方支付违约金10万元,同是依照当时的银行贷款利率计算向乙方支付自收到全部房款后至违约发生之日的利息,违约责任甲乙双方因不可抗力或第三方造成本协议无法实现合同目的,如遇政府拆迁,甲方所得相应拆迁款和各种拆迁补偿及补助,均由甲方无条件给付乙方,甲方在拆迁范围内所得的全部利差,视同乙方所得的利差,甲方不得干涉,但甲方应需协助乙方得到拆迁范围内的全部利差。合同签订当日,吴可将双约定的购房款中的20.5万元以王秀兰名义通过银行汇款方式支付给了柴犬单位,其余款项一次性支付给了王秀兰及刘晓颖。
  2007年8月18日,产权单位某研究所(甲方)和王秀兰(乙方)签订了选房腾退协议,该协议中约定:依照国管局房改批准的《按经适房价格出售旧有住房实施办法》的规定,甲乙双方协商一致,就疼腿房屋选房事宜,签订本合同。坐落在朝阳区的诉争房屋53.82平方米,房屋所有人为李鑫,自愿腾退房屋,并将腾退房款折抵购买甲方房屋的部分房价款,乙方同意依照前述办法之规定,选房前腾退房屋,乙方选房之后即交5万元购房定金,并在规定时间内缴纳预售房价款,与疼腿房屋所有权人签订《房屋买卖合同》,办理房屋所有权转移的相关手续,甲方为其办理经适房产权证;乙方选购疼腿房屋的价款依照旧房基准价乘以腾退房屋建筑面积,其坐落、楼层、居室朝向计价调节系数依照《在京中央国家机关旧有住房按经适房价格评估规范》计算,超过《研究所向职工出售房屋实施办法》规定的申控标准以上部分,按《向职工出售住房实施细则》规定执行;乙方预交选购疼腿房屋的购房价款应当为20.1万元,鉴于房屋所有权人已经将腾退房屋这地部分房价款,另行购买甲方房屋,所以乙方应当将腾退房屋总价款全额支付给甲方,同时乙方应当交纳公共维修金及契税;甲方收齐房款及契税之后,带疼腿房屋转让人向甲方交付房屋钥匙之后的一周内,甲方向乙方交付所购房;一方购房后,所购房屋5年内不得上市交易,5年内上市交易的,必须经甲方同意,甲方保留优先收购的权利。
  在上述协议签订当日,涉诉房屋的原产权人李鑫和王秀兰签订了《房屋买卖合同》,约定双方依照《某单位向职工出售住房实施办法》规定,李鑫将诉争房屋所有权转让给王秀兰,依照协议及合同约定,王秀兰向研究所缴纳了购房款,研究所并没有立即向王秀兰交付诉争房屋,该房屋仍由李鑫占有使用。直至2009年10月18日,李鑫将诉争房屋腾退,吴可随即入住。2011年,王秀兰取得了诉争房屋的所有权证书。
  2014年7月,吴可起诉至法院,诉求法院判令王秀兰、刘晓颖及原产权单位共同赔偿其因合同被解除造成的损失79万元;并由研究院承担产权人责任,依照房屋重置价款赔偿损失;王秀兰、刘晓颖及研究所共同赔偿因(2014)朝民初字第XXXX号案件及本案件诉讼所造造成的损失20万元。
 
  庭审过程:
  法院在审理中了解到,2013年11月,王秀兰、刘晓颖曾起诉至法院,以涉诉房屋系依照经适房管理的央产房不能对外出售,无法过户为由,要求解除和吴可签订的《二手房买卖合同》。
经法院查明,诉争房屋属于中央和国家机关管理的经适房,即央产经济适用房,但该经济适用住房和市场上的经济适用住房不同,央产经适房属中央和国家机关管理;直至目前为止,该类房屋没有上市交易的相关政策,无法办理上市交易,亦不能办理过户手续。为此,法院做出(2014)朝民初字XXXX号判决:一、解除王秀兰、刘晓颖于2006年12月22日签订的《二手房屋买卖合同》;二、吴可于判决生效后四十日内腾空诉争房屋,并将该房屋交付给王秀兰、刘晓颖;三、王秀兰、刘晓颖于判决生效后十日内返还吴可购房费用27万元。
  判决生效后,吴可不服判决上诉至北京市三中院,三中院经审理后认为诉争房屋系央产经适房,针对此类房屋尚未出台相关上市交易政策,依照涉案合同双方无法继续履行,由吴可取得诉争房屋的所有权权属证明,从而实现合同的完整目的;王秀兰、刘晓颖亦违反其当初售房意愿,起诉明确要求不再履行合同,在现有情况下诉争房屋的买卖合同应当以解除为宜。最终三中院驳回了吴可的上诉请求,维持了原判决。该案件目前正在执行过程中。
  本案件审理过程中,产权单位某研究院认可王秀兰支付购房款20.5万元的事实,但对于吴可和王秀兰之间的买卖协议、支付款项情况表示不知情。
  该研究院提交了一份中央国家机关住房制度改革办公室在2008年下发的函,目的在于证明其主管部门同意该研究院按经适房价格向符合条件的职工出售旧有住房,并且依照相关规定办理房改备案,为职工办理房屋过户手续及经适房产权证。
  依照该文件所附的《腾退已购公房明细表》记载,本案件诉争房屋产权人为李鑫,现居住人为王秀兰,建筑面积53.82平方米,3630元/平方米,购房人现住房情况为无房。研究所以此证明,出售诉争房屋已经经过相关部门批准,并且单位在执行政策过程中并没有存在违规操作。
  对此吴可不予认可,认为原产权人李鑫就诉争房屋取得的是成本价所有权证,而王秀兰则取得的是经适房产权证,研究所存在违规倒卖国有资产、违规延期办证等问题。
  庭审中,吴可认为王秀兰、刘晓颖故意隐瞒房屋产权性质和相关信息,导致合同目的不能实现,应当承担相应违约责任及由此给其造成的损失,但就相应损失没有提供证据加以证明;王秀兰、刘晓颖称其和吴可签订买卖合同时,对于房屋性质并不知晓。经法院询问,各方当事人均不申请房屋价值评估,也没有对房屋价值达成一致意见。
 
  审判结果:
  北京市朝阳区人民法院经审理后判决:
  一、王秀兰、刘晓颖于判决生效后十日内赔偿吴可经济损失73万元。
  二、驳回吴可其他诉讼请求。
 
  一审判决之后,王秀兰、刘晓颖不服一审判决结果,上诉至二审法院,二审法院经审理后判决:
  驳回上诉,维持原判。
 
  房产律师靳双权案件点评:
  房产律师靳双权认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。合同解除之后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,依照履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施,并有权要求损害赔偿。
  本案中,吴可和王秀兰、刘晓颖之间关于诉争房屋的买卖合同,因房屋性质问题导致无法过户已经被解除。依照庭审所查事实及现有证据,王秀兰和某研究所签订的腾房协议中明确约定房屋5年内不得上市交易,王秀兰、刘晓颖和吴可签订买卖合同时尚未取得房屋所有权,仍在对房屋性质并不十分清楚的情况下就将诉争房屋出售给吴可,违背了诚实信用原则,构成缔约过失责任。
此外依照已经生效的判决,可以认定王秀兰、刘晓颖违反了当初的售房意愿,明确要求不再履行合同,造成合同被解除的后果,为此吴可造成的因合同不能继续旅行的损失包括订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失应当由王秀兰、刘晓颖承担。但吴可在签订协议时对王秀兰、刘晓颖尚未取得诉争房屋产权的情况明知,作为购房人没有尽到审慎的注意义务,亦应就此承担一定的合同不能继续履行的风险,因此法院对于王秀兰、刘晓颖应当承担的赔偿责任予以酌情减少。因吴可就其主张的损失没有提供充分的证据,法院依照双方合同约定及王秀兰、刘晓颖过错程度并结合涉案房屋在合同解除时的价值等因素,对赔偿具体数额予以了酌情判定。
  关于吴可主张的某研究所应当承担赔偿责任,依照合同相对性原则,某研究所不是吴可、王秀兰及刘晓颖所签买卖合同的一方当事人,同时没有证据可以证明该买卖合同内容经某研究所知晓并同意,或收取了以吴可名义缴纳的购房款,因此吴可要求某研究所承担因买卖协议解除造成的损失,缺乏事实和法律依据,法院不应予以支持。
  对于吴可所主张的某研究所存在违规操作等情况,并非法院审查范围,遂法院未予支持。而吴可所主张的因进行诉讼造成的损失,因没有证据及法律依据,法院对其主张无法支持。
  综上,法院的判决是正确的。
 
  律师介绍:
  安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办,由靳双权部长领导数十名房地产律师组成安居房地产律师团队,具有成功办理各类房地产案件经验。安居房地产律师团队,多年以来,潜心研究了房地产法律及房地产案件,对商业地产、工业地产、商品房、存量房、经适房、房改房、央产房、回迁房、限价房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究。对国内大型房地产开发公司及中介公司的操作模式有深刻解读。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、过户、交房等环节的法律问题。安居房地产律师办理案件主要涉及房地产买卖、继承、腾房、分家析产、居住权、共有、确权、借名买房等相关案件,在房地产专业领域享有很高的声誉。有能力办好各类房地产案件,如果您有相关问题,欢迎来电或当面咨询。
 
  房地产律师靳双权的联系方式为:13426037149
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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