房屋面临拆迁，北京房产律师点评腾房问题

　　一、案情介绍

　　原告韩某诉称：2008年5月7日，原告韩某与被告北京市某公司签订《房屋租赁合同》将北京市的一处房屋出租给被告。并约定：租赁期限为十年，第一年及第二年的年租金为二十万，自第三年起房屋租金增至二十四万;租金每年5月7日支付，租赁期内的水电费、煤气费、电话费等由被告按月支付给原告。合同签订后，原告依约交付了房屋。根据约定，被告应于2012年5月7日支付下一年租金，但一直未付。此外，被告仍拖欠物业费、水电费等费用。在屡次催要无果后，原告于2013年3月27日发函要求解除了《房屋租赁合同》。现请求法院确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》发函当日解除;被告将承租房屋腾退并返还给原告;被告向原告支付房屋租金以及逾期利息(以中国人民银行同期贷款利率为标准)，并支付供暖费、物业费、水电费等。

　　被告辩称：被告对原告主张合同解除的原因不认可，并且不具备腾房的条件，因原告已签订拆迁补偿协议，但至今未与我方协商拆迁补偿和停产停业损失。关于租金、水电费，双方达成口头协议，在拆迁完毕后一并结算。被告与物业公司协商后，物业公司同意被告免缴水电费。被告收到催款函后，经与物业公司协商，已经缴纳了部分供暖费。被告认为，在双方债权债务问题解决之前，被告不同意腾退房屋。

　　二、审理查明：

　　2008年5月7日，原告韩某与被告北京市某公司签订《房屋租赁合同》约定：韩某将房屋出租给被告使用，期限十年，该房屋租金前两年为二十万元，第三年至第十年，租金为二十四万元。租金每年5月7日一次性支付，该房屋的水电费、煤气费、电话费、电视收视费均由被告承担，按月缴纳。如遇拆迁，韩某应退还被告多支付的租金，经济赔偿按国家有关规定办理。租金收条表明，被告支付了2012年5月7日前的租金。被告交纳了部分相应的水电费和供暖费。2013年3月19日，原告对寄送《催款函》的过程进行公证，并称被告务必于2013年3月26日前，向原告支付租金及利息，如未支付，则合同解除。后又对寄送《通知函》的过程进行公证。该份通知函称双方《房屋租赁合同》解除，请被告腾退房屋，并交还给原告。

　　三、裁判结果

　　1、解除原告韩某与被告北京北京市某公司通签订的《房屋租赁合同》;

　　2、被告腾退房屋返还原告;

　　3、被告北京某公司给付原告未履行的租金及利息(利息以中国人民银行同期存款基准利率为准)

　　4、驳回原告韩某的其他诉讼请求。

　　四、腾房律师靳双权律师点评

　　根据《合同法》精神：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 被告未向原告交纳租金，且经原告催要，仍未交纳。这视为被告迟延履行主要债务。原告要求解除合同、腾退房屋，理由正当，并且证据充分，被告应当解除合同并且腾退房屋、缴纳拖欠租金等，由于诉争房屋场地已经列入拆迁范围且进行了拆迁评估，故合同解除后地上物的添附价值分割问题应于分割拆迁补偿款时一并解决。

　　律师介绍：

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