房产律师靳双权点评一起二手房买卖合同纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2016-10-08
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起二手房房屋买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
刘腾与沈菲原系夫妻关系，二人于1998年4月4日登记结婚。2012年2月12日，诉讼离婚。
2006年1月2日，沈菲与通达公司签订《北京市商品房预售合同》，以贷款方式86万元的价格购买了1201号房屋，建筑面积120平米。
合同签订后，沈菲通过刘鑫以刷卡方式向通达地产公司支付购房定金2万元和房款25万元。
2007年9月15日，沈菲与银行、保证人通达地产公司签订《个人住房（抵押）借款合同》，以诉争房屋作抵押贷款60万元。根据银行回单，沈菲按期向银行偿还贷款。
2008年1月7日，沈菲与刘晖签订《北京市存量房屋买卖合同》，将诉争房屋以143万元出售给刘晖，合同约定：签订合同时支付定金120万元，余款在房屋产权过户当日一次性付清；出卖人同意于2008年3月8日前将房屋交付买受人。庭审中，刘晖陈述：其与刘鑫系同乡，让刘鑫帮助找房屋，刘鑫称其公司有房屋要出售，故在购房时未询问沈菲婚姻状况。
合同签订后，2008年3月8日，刘晖分别向沈菲支付购房款75万元和455000元，沈菲出具收条，其中120万元为合同约定之定金，5000元为2008年供暖费和物业费。沈菲将诉争房屋交付刘晖。
2008年1月24日，沈菲分三次向刘鑫转账，数额分别为10万元、20万元、75万元，共计105万元。
2009年4月12日，诉争房屋登记在沈菲名下。
2009年11月23日，沈菲收到开元宾馆转账57万元，并向银行账户汇款，一次性偿还诉争房屋贷款57万元。
2009年12月29日，注销抵押登记。
2009年12月31日，沈菲与刘晖办理网签合同手续，并取得房屋所有权证。
2010年1月2日，刘晖向沈菲支付购房款23万元，此款项刘晖其配偶周元银行账户以转账方式支付沈菲母亲路秀梅。
2007年2月12日，北京久居房地产经纪有限公司成立，股东为刘鑫、沈菲。2009年7月24日，久居公司名称变更为恒润公司。2011年8月31日，恒润公司注销。
庭审中，沈菲主张：因无法以久居公司名义购房，故借用沈菲名义购房，并由股东刘鑫、沈菲签订协议，诉争房屋实际为久居公司出资购买，月供通过给沈菲报销方式由公司偿还，久居公司与沈菲系借名购房关系；售房已经过股东会的决议决定，并决定售房款用于公司偿还债务和经营使用。
二、庭审过程
一审法院经过审理认为本案的争议焦点有两个，一个是沈菲出售涉案房屋是否为有权处分，诉争房屋是否为沈菲和刘腾夫妻共同财产，是否为久居公司借名购买；另一个是刘晖是否构成善意取得。因为沈菲购买涉案房屋在前，成立公司在后，所以涉案房屋不是久居公司借名购买的，而涉案房屋系沈菲和刘腾婚后购买，属于夫妻共同财产，所以沈菲未经刘腾同意出卖涉案房屋属于无权处分；刘晖在购买涉案房屋时是自行成交的，所以应当尽到更为严格的审查义务，但是刘晖在购买涉案房屋时都为未要求沈菲出具配偶同意书，没有尽到审查义务，所以刘晖不够成善意取得。
一审判决后，沈菲、刘晖不服诉至二审法院，二审法院经过审理后做出了不同的判决。
三、法院判决
一审判决：
沈菲与刘晖之间的房屋买卖合同无效。
二审判决：
1、撤销一审民事判决；
2、驳回刘腾的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权点评
房产律师靳双权点评：
根据刘腾的诉讼请求，本案仅涉及合同效力的问题。沈菲与刘晖签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，本案中没有证据证明该合同具有合同法第五十二条规定的合同无效之情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述规定，涉案房屋虽然登记在沈菲名下，但即使该房屋属于刘腾与沈菲的夫妻共同财产，刘腾以沈菲对房屋无权处分为由主张合同无效的请求也不能得到支持。刘晖能否善意取得涉案房屋的问题不是本案的审理范围。沈菲与久居公司是否存在借名购房的问题本案中不做判断，当事人可另行解决。
关于善意的判断标准问题，法院认为，基于物权登记的公信效力，在房屋买卖过程中买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即应推定买受人为善意。鼓励交易，保护交易安全是善意取得制度的目的，如要求交易人均对财产的权属进行详尽调查，以排除从无处分权人处取得财产的可能性，无疑提高交易成本，不利于维护交易秩序，与善意取得制度的立法本意相悖。
安居房地产律师网
安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成安居房产律师团队，具有成功办理各类房地产案件经验。安居房地产律师团队，多年以来，潜心研究了房地产法律及房地产案件，对商业地产、工业地产、商品房、存量房、经适房、房改房、央产房、回迁房、限价房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究。对国内大型房地产开发公司及中介公司的操作模式有深刻解读。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、过户、交房等环节的法律问题。安居房地产律师办理案件主要涉及房地产买卖、继承、腾房、分家析产、居住权、共有、确权、借名买房等相关案件，在房地产专业领域享有很高的声誉。有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】