无权代理二手房屋买卖合同纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2016-10-08
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无权代理的房屋买卖合同案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
高伟与王芳于2003年12月14日登记结婚。2009年、2010年间，高伟曾二次起诉至法院，要求与王芳离婚，后均被判决驳回诉讼请求。
2006年8月5日，王芳作为买受人与开发商签订《北京市商品房预售合同》，以一次性付款900万元的方式购买涉案302号房屋，房屋建筑面积400平方米。2008年2月18日，王芳取得该房屋的产权证，房屋所有权人登记在王芳名下，房产证上登记为单独所有。2009年6月19日、2010年8月2日，王芳均以房产证遗失为由，二次申请补办了涉案房屋的产权证。
另查，王芳（甲方）与通达公司（乙方）签订《二手房买卖合同》。约定：乙方同意以1500万元的价格购买甲方拥有的涉案房屋，本合同签订后10日内，乙方向甲方或甲方指定帐户支付定金100万元；乙方支付定金10日后，甲方办理过户登记手续柄交纳税费，房屋过户之日定金转为首付款，过户后6个月内，乙方以分期付款的方式向甲方指定账户支付全部剩余款项。双方约定，新的房产证由甲方保管，乙方可对外提供涉案房屋的售房信息；甲方收到全款时交付房屋和房产证，并结清物业费。双方约定，所有税费由甲方承担。关于违约责任约定，双方申请仲裁；甲方保证涉案房屋无权利瑕疵。若因甲方原因导致房屋无法过户，合同终止，甲方承担违约责任。合同上的落款为“王芳”、“刘茜”，未加盖通达公司公章。
审理中，通达公司称其公司通过中介公司与王芳联系看房，在其公司法定代表人刘茜来京出差期间，认为房屋合适，随即购买房屋；其公司与中介公司之间未签订居间服务合同，中介费由王芳负担。
2010年5月23日，由吴雨分二次向王芳的个人帐户内汇款，款项分别为30万元、70万元。通达公司称，吴雨系其单位职工，汇款是公务行为，并提供划款通知。
2010年9月21日，王芳与通达公司办理网签，约定王芳以270万元的价格向通达公司出售涉案房屋。
2010年9月25日，王芳为通达公司办理了房屋过户手续。
此后，高伟得知涉案房屋被出售，并查询了房屋产权登记信息。2011年2月，高伟向通达公司发出函件，提出通达公司向王芳购买的房屋价格低于市场价格。2011年2月15日，通达公司做出说明指出，其公司购买的涉案房屋价格并未低于市场价，网签价格并不是房屋交易的真实价格。
2011年4月10日，通达公司的法定代表人刘茜通过银行以每笔140万元、分10笔转入的方式向王芳的银行账户内转入总计1400万元。
在案件审理过程中，通达公司于2011年5月10日申请仲裁，要求王芳继续履行合同，并支付违约金。仲裁庭支持了通达公司的主张。
审理过程中，高伟主张通达公司的账簿上并无购置涉案房屋的记录，并主张涉案房屋在出售时市场价格在2000万，将网上下载的资料提交法院。后经高伟申请，法院作出查封涉案房屋的裁定。
二、庭审过程
一审法院经审理后认为涉案房屋属于王芳与高伟婚后共同财产，王芳未经高伟同意将房屋出卖的行为属于无权处分，而通达公司的的法定代理人刘茜的购房行为不符合正常房屋交易的习惯，不构成善意取得，所以关于涉案房屋形成的房屋买卖合同无效，法院支持了高伟的诉讼请求。
一审判决后，通达公司不服，提起上诉，二审法院经过审理后，认为一审法院认定事实清楚，法律适用正确，因此维持了一审判决。
三、法院判决
一审判决：
1、确认王芳与通达公司之间签订的《二手房买卖合同》及《存量房屋买卖合同》无效。
2、王芳、通达公司于判决生效后七日内办理将涉案房屋的所有权人恢复登记至王芳名下的产权变更登记手续。
3、驳回高伟的其他诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
涉案房屋系高伟与王芳在婚姻关系存续期间购买，在无相反证据的情况下，该房屋属于夫妻共同财产。王芳未经高伟同意，擅自向通达公司出售该房屋，构成无权处分，现高伟对此并未追认。
本案的实质为如何衡平房屋共有人与受让房屋第三人之间的利益。核心即为判定通达公司是否构成善意取得。从通达公司陈述之签约洽谈及合同履行过程看，其交易过程包括：来京看房一次后随即签约、通达公司未在房屋买卖合同内加盖公章、未手签日期、通达公司未与中介公司签订居间服务合同、在支付100余万元后通达公司即取得房屋产权证、在高伟提出异议后从通达公司法定代表人的帐户内向王芳账户内转入1400万元等，因上述交易行为并不符合通常房屋买卖的交易习惯，且王芳与通达公司的交易价格偏低于当时房屋市场价格，在通达公司的财务帐册中并无购置涉案房屋的记录，故法院不能认定王芳与通达公司之间的房屋买卖为真实交易以及通达公司的行为为善意，故推定王芳与通达公司之间存在恶意串通，王芳向通达公司出售涉案房屋的行为应为无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审法院据此判令王芳、通达公司办理将涉案房屋的所有权人恢复登记至王芳名下的产权变更登记手续，符合上述法律规定。对高伟要求确认王芳与通达公司签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院予以支持。高伟要求通达公司为王芳办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，法院予以支持。高伟要求通达公司为其办理产权变更登记手续，因本案对原产权登记不做变更登记处理，故法院不予支持。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】