无在京购房资格 二手房买卖合同可否解除？
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-16
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
张建华诉称，我与罗永斌签订房屋买卖合同，约定我将坐落于北京市通州区的某房屋出售给罗永斌，总价款300万，罗永斌首付250万，剩余50万等于改签底单购房协议变更为罗永斌时结清余款。合同签订后，因无法改签底单将购房协议买房人变更为罗永斌，且罗永斌不具备在京购房资格，该合同履行的基础已经丧失，合同目的无法实现。故诉至法院。
诉讼请求：解除张建华与罗永斌之间的房屋买卖合同，罗永斌将房屋腾退后交还原告。
二、被告辩称
罗永斌辩称，双方签订的合同是双方真实意思表示，合同约定换约，将回购房协议中的买房人换成我。之前我曾与张建华签订过一份合同，但由于房屋涨价，张建华对该份合同书反悔，于是我与张建华另行签订年这份，约定待我取得购房资格后，再去开发商处变更买受人为我。同时，涉案房屋并没有取得房屋出售许可证，故原告与我的合同并没有到履行期限，具有履约的合同基础。现张建华向法院起诉，违约责任和过错均在于张建华。
三、审理查明
经审理查明，现该房屋由罗永斌居住使用，尚未办理房屋产权证。由于罗永斌不具备在北京购房资质，现张建华要求解除合同。罗永斌坚持要求履行合同，并称如果解除合同，张建华应退还房款并赔偿房屋增值损失，但罗永斌未向本院提起反诉。
四、法院判决
1、解除张建华与罗永斌签订的房屋买卖合同；
2、张建华返还罗永斌购房款二百五十万元，罗永斌腾退位于本市通州区某房屋。
3、案件受理费三万零八十元，由被告罗永斌负担。
五、律师点评
1、著名房产律师靳双权认为，张建华与罗永斌签订的《协议书》，系双方真实意思表示，未违反国家效力性、强制性法律规范，应属有效。
2、 《合同法》 第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴于罗永斌至今未取得购房资格，致使合同无法继续履行，张建华提出解除合同，应予准许。故对于张建华要求罗永斌腾退房屋的主张，应予以支持。
3、罗永斌虽提出有增值损失，但其经法院释明后，未明确向该院提出反诉，该院依法不予处理，是正确的。
在此提醒广大网民，随着房屋不断升值，当房屋买卖合同解除时，可根据相应情况请求对方赔偿房屋增值损失，并适时提出诉讼请求。建议遇到此类案件时，详细咨询律师，请专业律师做您诉讼中的保障。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】