房产律师解析请求房屋增值补偿成功案例
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-16
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
杨海斌起诉称：2003年杨海斌借用刘费翔的名义购买了位于北京市昌平区某经济适用房，双方约定杨海斌支付刘费翔好处费，房屋各项费用由杨海斌支付，暂时登记于刘费翔名下，待房屋满五年后过户给杨海斌。当时刘费翔把购房所需的各种证件全部交给了杨海斌，办理了购房手续。杨海斌支付了购房的所有费用，房屋贷款亦由杨海斌一直偿还至今，房屋一直由杨海斌居住使用。后杨海斌要求刘费翔将房屋过户遭拒。因房屋登记于刘费翔名下，法院判决认定诉争房屋归刘费翔所有。刘费翔的过错行为致使杨海斌无法行使该房屋的权利，丧失了当时购买其他商品房的机会造成重大经济损失。故提起诉讼，请求：1、判令刘费翔给付杨海斌购房款及已支付的各项费用39万元；2、依法判令刘费翔给付杨海斌房屋增值款110万元。
二、被告辩称
刘费翔答辩称：关于第一项诉讼请求，刘费翔只同意返还购房款。杨海斌并无证据证明装修款是基于涉案房屋发生的费用，物业费是杨海斌基于居住享受的服务，不能计算在房屋价值款项中。关于返还增值利益，杨海斌无法证明双方存在借名购房合同。杨海斌不仅冒用刘费翔的名义买房，还用刘费翔名义贷款，如果刘费翔知晓真实情况且认可，则至少在购房合同与贷款合同中均应是杨海斌签字。刘费翔没有否认自身存在一定过错或疏忽，但绝不知晓杨海斌冒用其资格购买经济适用房，杨海斌无论借用时还是归还时均称对刘费翔不会造成任何影响。关于房屋性质价值认定：本案房屋是经济适用房，但双方认定房屋价值的前提是假定该涉案房屋为商品房，将经济适用房转为商品房需缴清契税、印花税、营业税、综合地价款，所以在计算增值利益时应考虑减去上述税费。
三、审理查明
诉争房屋坐落于北京市昌平区某号，现登记在刘费翔名下，登记时间为2004年8月25日，房屋性质为经济适用房。
2003年12月18日，杨海斌用刘费翔的名字购买了诉争房屋，总价款为39万元，杨海斌支付了首付款9万元，剩余30万元作20年银行贷款。
2003年12月25日，杨海斌用刘费翔之名与银行签订按揭合同，借款30万元，借款期限为2003年12月25日起至2023年12月24日止。截止到2014年5月6日，杨海斌共偿还贷款本金及利息共计23万5千元。
杨海斌因购买该房屋交纳了证照费、契税、印花税共6千余元，产权代办费、国有土地使用费、抵押代理、律师费、公共维修基金、有线电视入网费、网通装移手续费、综合工料费、住房险、装修管理服务费，以上各项税费总计27000元。诉争房屋交付后一直由杨海斌占有使用。
2013年刘费翔以所有权确认为由起诉杨海斌，要求确认诉争房屋归其所有，法院支持了刘费翔的诉讼请求。杨海斌不服提出上诉，后撤回上诉。
双方均认可诉争房屋的现价值为270万元。
四、法院判决
1、被告刘费翔支付原告杨海斌购房款及相关税费346000；
2、被告刘费翔支付原告杨海斌房屋增值款87万；
3、驳回原告杨海斌的其他诉讼请求。
五、律师点评
知名房产律师靳双权点评：
经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。
首先，该借名买房合同有效吗？杨海斌因不具备购买经济适用住房的条件，而借用刘费翔的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。刘费翔称双方仅存在借名买房的事实，不存在借名买房的合同，杨海斌是冒用刘费翔的名字购买的诉争房屋，对此刘费翔并未提供证据证明。且购买房屋时需要的身份证、户口本均系刘费翔自愿提供给杨海斌，庭审中刘费翔也陈述杨海斌借身份证与户口本是为了买房，只是不知道去购买经济适用房，而当时北京并无限购政策，因此可以推断出刘费翔对杨海斌借名购买经济适用房的事实应当知情。双方借名买房合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。
其次，合同无效后，刘费翔应返还杨海斌为购买涉案房屋支付的购房款、契税、印花税等相关款项，故杨海斌要求刘费翔返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分，法院予以支持是正确的。对于装修及装修管理服务费，该费用是杨海斌实际使用该房屋期间的费用，对于装修的现值，杨海斌并不申请鉴定，因此对于杨海斌诉讼请求中关于装修及装修管理服务费的部分，法院不予支持也是正确的。
最后，谁对合同的无效承担主要责任？对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到杨海斌支付了大部分购房款，刘费翔拒绝履行等因素，刘费翔应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，刘费翔应按照其过错程度给予杨海斌相应的房屋增值补偿款，考虑到杨海斌在偿还贷款时延期的情况、双方协商确定的房屋价值、双方过错程度等因素，判决应根据本案的实际情况酌情予以确定。
提醒：建议遇到此类案件时，详细咨询律师相关政策、法规，避免合同无效的情形产生，让专业律师为您的维权之路保驾护航。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】