北京房产律师提示慎重签署他人代理签订的合同
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-03
作为从业十余年的资深房地产律师，靳双权律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了丰富的房地产相关诉讼经验。现将这些案件改编成案例，供大家参考，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名。）
一、基本案情
1、原告诉称
2012年3月，刘敏芝诉至原审法院称：2009年7月4日，我与案外人北京居家房地产经纪有限公司（以下简称居家公司）签订房屋买卖协议，房屋出售方为恒科公司。在合同期内，居家公司未完成促成我与恒科公司签订房屋买卖合同的义务。为此，我于2009年11月10日向北京市东城区人民法院提起诉讼。2010年5月20日，北京市东城区人民法院裁定驳回起诉。2009年9月10日，我经与居家公司的员工郭风联系后，与恒科公司下属的经纪公司即海蓝公司员工陈人杰代表恒科公司商谈房屋买卖事宜。2009年11月24日，我与郭风、陈人杰再次见面商谈合同问题。2009年10月28日，我与郭风、陈人杰又一次见面。在我一再要求下，陈人杰签署了承诺书（陈人杰留下的身份证号码是虚假的），并留下郭风的证件号码作为担保。同时，我经陈人杰向海蓝公司交纳购房定金60000元。2009年11月9日，陈人杰将合同文本通过互联网发至我的邮箱，准备签订合同。之后，我多次联系陈人杰，均因各种原因导致合同没有签订。根据上述事实，我有理由相信海蓝公司、郭风有权代理出售恒科公司的房屋，其行为符合我国合同法规定的表见代理的法律构成要件，应视为恒科公司对合同的追认。故我要求法院判令海蓝公司协助我与恒科公司签订房屋买卖合同。
2、被告辩称
海蓝公司于原审中未到庭答辩。
恒科公司辩称：我公司与刘敏芝没有签订过任何形式的购房合同，也未收取过刘敏芝的定金。故我公司不同意刘敏芝的诉讼请求。
二、审理查明
经审理查明：2009年7月3日，刘敏芝给付案外人居家公司购房定金5000元。翌日，刘敏芝（买受方）与居家公司（居间方）签订《定金收付书》，约定：刘敏芝以850000元购买恒科公司开发的1-702号和2-701号房屋；刘敏芝向恒科公司支付定金40000元；本协议签订后，刘敏芝应在70个工作日内与恒科公司签署《北京市房屋买卖合同》及《居间服务合同》等相关法律文件；如刘敏芝违反合同约定或未在规定期限内签署相关合同或购买房屋的，刘敏芝已支付的定金不予退还，并应支付居家公司服务费；如因恒科公司原因导致未能签署相关合同，恒科公司退还刘敏芝双倍定金；居家公司提供转交定金收据。
原审庭审中，刘敏芝称海蓝公司已将收取的定金转交给恒科公司，海蓝公司代理恒科公司对外出售房屋，并主张其还曾于2010年11月与恒科公司协商房屋购买事宜。恒科公司对此均不予认可。刘敏芝为证明其诉讼主张，提供谈话录音一份，并称谈话的相对方系恒科公司于本案中的诉讼代理人王铁成。在该录音中，王铁成答复刘敏芝，公司没有收到刘敏芝的钱款，且与中介公司没有任何关系。王铁成作为恒科公司诉讼代理人质证称，录音中好像为其声音，但无法确认录音的场所。
二审审理中，经本院释明，刘敏芝明确其于本案中诉讼请求所基于的理由，系表见代理而非有权代理。
应刘敏芝申请，本院赴北京市公安局海淀分局查阅案件卷宗，并调取了公安机关在办理另外一起刑事案件过程中分别对陈人杰、郭风、刘敏芝、赵成龙进行询问的笔录，其中对陈人杰的询问笔录显示：陈人杰在询问过程中陈述称其于2000年6、7月份开始在恒科公司工作，工作时间有6至7年时间；陈人杰还陈述了与刘敏芝接洽的过程，并称已将收取刘敏芝的定金6万元交予海蓝公司财务、海蓝公司系恒科公司的子公司、恒科公司出售房屋均用海蓝公司的名义进行。对郭风的询问笔录显示：郭风在询问过程中陈述称其系居家公司员工，在居家公司给恒科房地产公司卖房的过程中认识了陈人杰，陈人杰自2001年左右在恒科公司工作；郭风还陈述了与刘敏芝接洽的过程，并称陈人杰在恒科公司下属的房产经纪公司海蓝公司任职。对赵成龙的询问笔录显示：赵成龙在询问过程中陈述称其系居家公司法定代表人，居家公司曾代理销售过东城区小区的房产，确实有一陈姓女子委托购买该小区房屋，但对具体过程并不很清楚。对刘敏芝的询问笔录显示：刘敏芝在询问过程中陈述了本案交易经过，并举报居家公司赵成龙诈骗其购房订金。
上述事实，有《定金收付书》、《承诺书》、收据、（2009）东民初字第10910号民事裁定书、北京市公安局海淀分局询问笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
三、法院判决
原审法院于2012年10月判决如下：驳回刘敏芝的诉讼请求。判决后，刘敏芝不服，持原诉理由向本院提起上诉，并认为原判违反法定程序，影响案件正确裁判，原判适用法律错误，判定的基本事实缺乏证据证明，故请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。海蓝公司未提出上诉，亦未答辩。恒科公司同意原判。
四、房地产律师靳双权点评
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案海蓝公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据查明的事实，刘敏芝主张海蓝公司代理恒科公司对外出售房屋，但其未提供证据予以证明。而且，刘敏芝没有证据证明恒科公司已收取刘敏芝的定金，亦没有证据证明就该房屋买卖事宜在双方之间形成事实上的定金合同关系。故刘敏芝现要求海蓝公司协助刘敏芝与恒科公司签订房屋买卖合同的诉讼请求，缺乏依据，法院不会给予支持。
根据《合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。刘敏芝于本案中基于表见代理提起诉讼，其诉讼请求成立的前提即本案事实应符合上述构成要件，故刘敏芝应对以下事实承担举证责任：一、行为人实施了无权代理行为，即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同；二、相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，而该"相信或认为"的产生具备客观合理性。首先，根据刘敏芝自述的事实，郭风系居家公司员工，而刘敏芝与居家公司签订的《定金收付书》明确载明居家公司系居间方，在此情况下，刘敏芝主张其有理由相信郭风具有代恒科公司出售房屋的代理权，显然依据不足；其次，根据本案现已查明的事实，无法证明海蓝公司在与刘敏芝接洽过程中曾向刘敏芝出具过任何形式的书面授权文件，从而使刘敏芝产生误信，仅凭刘敏芝提供的现有证据，尚难以证明其所持海蓝公司构成表见代理理由。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】