卖方以网签价格与真实价格不符为由要求解除合同没有获得支持的案件
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-06
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起购房政策案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
案件介绍：
一、原告诉称：
陈菲诉称：2012年12月9日，我和安慧志、链家公司三方签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议、买卖定金协议、居间服务合同以及存量房交易结算资金自行划转声明，我购买安慧志所有的诉争房屋，价款410万。合同签订后我依照约定支付全部房款。
2012年12月9日，在链家公司的见证下，我和安慧志以及中融信公司签订了房屋交易保障服务合同，我给付中融信公司保障服务费2万元。2013年3月5日，我和安慧志、链家公司三方签订补充协议。在该协议中我们约定安慧志应在2013年4月14日前办理过户手续。2013年3月30日我通知安慧志4月初办理过户手续，被告没有到场。到4月13日期间我又多次通知安慧志希望能够配合办理过户手续。直到4月14日，我答应了安慧志要求加价2万购房款之后，其同意办理过户手续，在办理过程中安慧志将发票抢走并毁坏，再次拒绝配合过户。
至今其仍未履行合同义务。我认为，安慧志多次以各种理由拒绝配合我办理过户手续，并多次通过链家公司要求我再另付购房款，私自变相抬高房屋交易价格，其行为已经构成了根本违约。依照合同约定安慧志应当在依照房屋总价款的20%像我支付违约金82万。同时依照保障合同有关规定赔偿我缴纳的保障费2万元。综上所述，我诉求法院判令：1、继续履行我和安慧志签订的存量房屋买卖合同以及补充协议，安慧志协助我办理过户手续；2、安慧志给付我违约金82万；3、安慧志支付我交易保障金2万元。
二、被告辩称：
安慧志辩称并反诉：2012年12月9日，我和陈菲在链家的居间下签订了房屋买卖合同，约定我将诉争房屋以410万的价格出售给陈菲。合同中约定双方应当依照法律规定缴纳税费，若因一方不缴纳税费导致交易不能进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。合同签订之后，我依照约定对房屋办理了解押手续，具备了为陈菲办理过户登记的条件。但因为陈菲没有将其自己名下其他房屋出售，导致其没有通过购房资格审核，不能办理网签及过户。
2013年3月5日，陈菲确定没有办法依照约定的时间即2013年3月10日通过购房资格审核办理过户的情况下，恳请我延长过户期限，我以宽容态度没有追究其违约责任，冰河陈菲签订了补充协议，同意在4月14日以前在陈菲提出办理过户时配合办理过户。
2013年4月14日，我依照陈菲和链家公司的通知前往朝阳建委和税务机关配合办理缴税、过户手续，在我签署缴税文件时发现链家公司代办的网签合同价只有210万，和实际成交价相差甚远。因为陈菲和链家合伙串通，以虚假的价格骗取网签材料以达到偷逃税款的违法目的，因此，我拒绝以虚假材料办理过户，要求陈菲和链家公司以实际交易价申报网签并交税，随后我将情况举报给朝阳建委及北京市建委。
因陈菲采用阴阳合同形式办理网签以此偷逃国家税款，同时因其不符合北京市限购政策，不具备购房资格，因此我不同意陈菲的诉讼请求。
同时我反诉要求解除双方所签订的房屋买卖合同及补充协议，陈菲将诉争房屋返还给我并支付我房屋占用费3.2万元，给付我违约金82万元。
张莉帆辩称：我和安慧志媳妇关系，诉争房屋是我两人婚姻存续期间购买，在我两人于2011年离婚后，我们队诉争房屋并没有进行分割。安慧志签订合同时没有告知我，但我确实在知情同意书上签字。
三、反诉被告辩称及第三人述称
陈菲针对反诉辩称：不同意解除合同以及支付违约金82万元。被反诉人依约旅行全部付款义务，合同主要义务已经履行，不存在违反约定或者法定解除合同的情形，亦不存在违约情形。反诉人的反诉请求没有事实和法律依据。同时我不同意支付房屋使用费3.2万元，我使用诉争房屋是基于房屋买卖合同，不存在给付占有使用费的理由。
第三人链家公司述称：诉讼请求与我司无关，不发表意见。仅就事实方面予以确认：2012年12月9日，陈菲和安慧志在我司居间服务下签订买卖合同，当时依照居间服务合同的约定和网签授权委托书表明双方共同委托我司办理网签，价格为210万元。合同签订后，陈菲依照约定履行了付款义务。2013年3月5日双方重新签订补充协议，就过户时间和尾款交付达成了新协议。后据此我司约双方办理过户。
2013年4月14日，陈菲缴纳了税费，主管机构出具了税票，但安慧志在签字时将税票毁损，导致后续手续无法办理，之后主管机关将税款退回陈菲，双方最后没有办理完毕过户手续。后安慧志以网签价和实际成交价不符为由拒绝办理相关手续，4月14日过户前，我方协调过一个是否作一个补偿，陈菲同意补偿安慧志2万元。
第三人中融信公司没有到庭，但提交了书面意见：我放在房屋买卖关系中没有合同地位，并且本案诉讼请求和反诉请求均与我司无关。原被告曾经在2013年4月14日办理过户缴税手续，在原告缴纳税款并出票后，被告将税费毁损，导致过户手续不能继续办理，后税务部门将税款退还至原告银行卡。
四、法院查明：
安慧志和张莉帆原系夫妻关系，2011年两人离婚。诉争房屋系两人婚姻存续期间取得，离婚时没有进行处理。
除原被告及第三人叙述外，法院补充查明：三方所签买卖合同第6条约定：“出卖人应当在收到全部房款次日前将房屋交付给买受人”；第九条约定：“本合同履约过程中，买卖双方应依照法律规定缴纳税费，税费具体缴纳方式见补充协议；因一方不依照法律缴纳税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于总房款20%的违约金”。
补充协议中约定陈菲（乙方）在安慧志（甲方）与贷款银行约定还款日当天将首付款50万（包含前期支付的定金10万）给付甲方，剩余房款360万在办理过户手续前以自建监管方式支付给甲方；第四条约定：甲方出现下列情形之一构成根本违约：……3、逾期履行补充协议第二条约定义务超过15日的；4、拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应当在违约行为发生之日起15日内，已相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金……2013年3月10日前双方办理过户手续。
同日，陈菲、安慧志以及链家签订居间服务合同，约定双方授权链家办理网上签约手续。此外，两人还和担保公司签订了交易保障合同，约定若任何一方违反买卖合同导致此合同无法履行的，违约方应当向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用。
2013年3月5日，陈菲（乙方）、安慧志（甲方）和链家（丙方）签订了补充协议，第一条约定乙方在3月5日前将合同尾款360万依照合同通过监管账户完成支付；甲方应当在4月14日前在乙方提出办理过户要求时应当积极配合乙方完成过户手续。合同签订后，陈菲在2012年12月9日给付安慧志定金10万，2013年1月28日给付购房款40万。2013年2月8日，安慧志交付诉争房屋。2013年3月5日，双方办理资金监管手续，陈菲将剩余购房款360万存入资金监管账户。2013年3月30日，诉争房屋完成网签手续，网签价格为210万。
2013年4月14日，双方办理过户及浇水手续时发生争议，税务机关将陈菲支付的税款退还给陈菲。
庭审中，陈菲提交了安慧志所出具的《关于配偶同意出售的承诺书》以及《配偶同意出售证明》以证明安慧志有权出售诉争房屋。张莉帆认可上述证据真实性以及证明目的。经法院询问，陈菲表示同意依照实际成交价缴纳税款。
陈菲安慧志没有继续履行合同完成过户手续，并要求提高房价，构成根本违约，因此要求安慧志协助办理诉争房屋过户手续，给付违约金和交易保障服务费。陈菲对以上主张提交了录音资料等证据进行佐证。录音资料主要为安慧志为其帮助陈菲避税以及陈菲提前入住房屋补偿进行商讨。安慧志主张没有继续履行合同是因为陈菲和链家公司合谋欺瞒，在其不知情的情况下，以210万价格完成网签，偷逃国家税收。因此表示不同意继续履行合同及承担违约责任。
陈菲对安慧志的主张不予认可。陈菲表示安慧志已经委托了链家进行网签，并且知晓网签价格210万。陈菲对上述主张提交了网上签约授权委托书予以佐证。委托书载明委托网签成交价为210万。安慧志认可证据真实性，但表示其签署的是空白的委托书，成交价格是其签名后他人补充填写的。陈菲、链家公司对安慧志的上述主张不予认可。
安慧志主张依照北京市存量房屋买卖合同第9条，陈菲不同意依照实际成交价格缴纳税款导致合同不能继续履行，因此要求解除合同，给付违约金及2013年2月1日到当年5月31日的房屋占有使用费。陈菲对上述主张不予认可。陈菲表示安慧志对于依照210万进行网签并缴纳税款是知情并且同意的。2012年4月14日，因安慧志不同意依照网签价计算税款，使合同无法继续履行。在此情况下，陈菲起诉要求继续履行，并同意依照实际成交价缴纳税费，不存在因陈菲原因导致合同无法继续履行的情形。
五、法院判决：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
安慧志在判决生效后十日内协助陈菲将诉争房屋过户至陈菲名下。
六、房地产律师靳双权案件点评：
房地产律师靳双权认为，本案所涉及的存量房屋买卖合同、补充协议以及房屋交易保障合同等均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。
对于安慧志反诉一节，靳律师认为，安慧志认可网上签约授权委托书系其本人所签，虽然其主张签字时没有注明网签价格为210万，但并没有提交证据予以证明，因此其主张没有得到法院支持。同时结合本案的录音资料可以认定安慧志对于网签价格为210万的价格不持异议。现安慧志在办理过户登记时提出陈菲应当依照实际成交价格缴税，而陈菲在庭审中也同意依照实际成交价格缴纳税款，因此本案件并不符合北京市存量房屋买卖合同第9条所约定的情形，因此安慧志要求解除合同并要求陈菲给付违约金的请求，没有得到法院的支持。本案涉诉各方均认可安慧志在2013年2月8日交付房屋，法院予以认定。虽然上述日期早于合同约定交付房屋的最后日期，但安慧志仅凭上述情形便要求陈菲给付房屋占用使用费，没有事实依据，法院没有支持。
对于陈菲的本诉一节，靳律师认为，陈菲已经依约履行了买受人的付款义务，并且同意依照实际成交价格缴纳税款，阴合同具备继续履行的条件，安慧志应当履行出卖人办理过户的义务。因双方就买卖关系已经完成了网签，因此法院对安慧志主张陈菲不具备购房资格的主张没有采纳。对于陈菲要求办理过户的诉讼请求，法院予以支持。虽然双方就规避税收曾达成一致意见，但因安慧志在2013年4月14日前往协助办理过户登记时最终拒绝以阴阳合同的形式规避税收导致诉争房屋没能办理过户登记，不宜认定安慧志违反合同约定逾期办理过户登记以及拒绝办理过户登记。
同理，依照陈菲提交的录音资料可以认定，双方主要就陈菲提前入住房屋以及安慧志协助避税补偿的问题进行了协商，仅凭现有证据不足以充分证明安慧志欲提高房价。因此，仅凭现有证据不足以认定安慧志的行为符合补充协议第四条第3、4款约定的情形，因此陈菲依照上述条款主张违约金的诉讼请求，法院没有支持。依照服务保障合同，安慧志承担已付费用的前提是由于安慧志的原因导致买卖合同无法继续履行，但法院最终认定合同具备继续履行的条件，并且支持了陈菲要求继续履行的诉讼请求，因此法院对于陈菲要求安慧志支付服务保障费的诉讼请求没有支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】