朝阳二手房纠纷律师拒绝支付居间费的后果
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-15
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，本案系一起中介为无购房资格买方签约房源的案件，现在房地产律师靳双权将这个案件改编为案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
某某公司起诉称：2013年10月，某某公司与王明湘达成口头居间协议，约定某某公司为其寻找房源，待出卖人与王明湘签订房屋买卖合同后，王明湘支付居间服务费。随后，在某某公司居间服务下，王明湘与出卖人王曦沐签署了《北京市存量房买卖合同》，同日，某某公司与王明湘签署《居间服务合同》，约定居间服务费为8万元，2013年11月8日付清，延迟履行承担每1%的违约金。上述合同签订后，王明湘至今未支付相应费用，故某某公司请求判令王明湘支付居间服务费8万元，并以8万元为基数按照每日1%支付2013年11月9日至实际给付之日的利息。
二、被告辩称
王明湘答辩称：不同意某某公司的诉讼请求。王明湘的家庭名下有两套住房，根据国务院及北京市相关政策王明湘并没有购房资格，某某公司作为经纪机构应当知道这种情况，不符合购房资格就不应当提供居间服务。但某某公司违反政策规定，未核实王明湘的购房资格，并在王明湘不具备购房资格的前提下违规为王明湘提供居间服务，签订居间合同，该居间合同应属无效。某某公司的诉讼请求没有事实和法律依据。
三、审理查明
《居间服务合同》约定：王明湘应及时足额向某某公司支付居间代理费；王明湘及王曦沐应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。王明湘和王曦沐双方或一方延迟支付居间费，延迟方除应向某某公司支付居间费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。
另查，王明湘与牛宇阳系夫妻关系。王明湘名下有10号房屋一套，牛宇阳名下有705号房屋一套。2013年11月12日，王明湘夫妇出具声明，确认因己方购房资格，无法履行合同，已在补充协议第二条规定时间前一日知会王曦沐与某某公司，自愿终止合同。
某某公司陈述为王明湘提供了带看房屋、询价、协商价款、查验卖方产权资格、介绍过户相关事宜等居间服务。关于王明湘购房资格问题，某某公司称对王明湘家庭有两套房屋知情，但王明湘说已经将其中一套房屋委托链家公司出售，且相关限购政策并不属于强制性规范，已经尽到了居间义务。王明湘否认某某公司为其提供了居间服务，称在涉案房屋小区内散步时路遇王曦沐介绍并带看涉案房屋，所有过程都是与王曦沐协商，仅是签合同当天应王曦沐要求找某某公司订立合同，并称对北京市的具体限购政策不清楚，否认曾委托链家公司出售房屋。
另述，某某公司在促成王明湘与王曦沐签订买卖合同过程中并未要求王明湘签署购房承诺书及相关权利义务的告知文件。
四、法院判决
1、王明湘给某某公司居间服务费二万元；
2、驳回某某公司的其他诉讼请求。
五、律师点评
当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。某某公司、王明湘与王曦沐签署的《居间服务合同》是各方当事人真实意思的表示，王明湘已经以签署合同的方式对某某公司提供的居间服务予以确认，其所述购房资格问题并不必然导致合同的无效，《居间服务合同》合法有效，应予履行。
但是，某某公司是专业从事北京市房屋租售的居间服务机构，对本市存量房屋交易的政策法规、购买流程都应当熟知。房屋买卖的中介机构应当审核购房资格，在初步确定双方尤其是买方具有交易资质的前提下再促成买卖合同的订立，以保证交易的顺畅进行。王明湘与王曦沐签署合同时王明湘家庭名下尚有两套房屋，明显不具备再行购买房屋的资格，某某公司明知这一情节仍促使双方签订买卖合同及居间合同有失慎重，而某某公司未能提供充分有力的证据证明其曾尽到告知义务并进行了充分提示。即使如某某公司所述王明湘曾委托链家公司同时出售一套房屋，但某某公司在未确定王明湘确有购房资格、买卖合同确能履行的情况下即促使双方签订合同，某某公司提供的居间服务存在瑕疵，导致交易难以为继，居间行为并未完成，其按照居间合同约定主张全额居间费用于法无据。同时，王明湘作为家庭拥有两套房屋的北京市居民，在相关限购政策已经出台近三年的情况下称因对限购政策不清楚而签订买卖合同明显于理不合，王明湘作为买受人应当对自己签署合同的法律行为负责，全部归咎于某某公司有失公允，买卖合同未能继续履行的责任应当由某某公司、王明湘共同承担。考虑到某某公司提供的居间服务存在严重瑕疵，但确实提供了部分居间服务，法院对居间服务费的数额予以扣减，对某某公司主张的违约金请求不予支持是合宜的。
提醒：遇到此类案件，建议您务必掌握好相关证据文件，咨询专业律师相关政策、法律法规，避免财产损失。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】