房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，本案系一起二手房买卖中因拖延迁出户口引发的纠纷，现在房地产律师靳双权将这个案件改编为案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
魏晋、蔡琳诉称：我们于2012年10月15日从李耀明处购买房产305室，购房合同约定：房屋过户前1个工作日迁出所有原有户口（包括李耀明儿子和孙女户口），如不能迁出，视为合同违约，赔偿合同金额的10%作为违约金，即15.6万元。该房屋于2013年3月5日完成过户手续，按照合同应于2013年3月4日前迁出所有原有户口，但李耀明一直拖延办理户口迁出，到现在已经逾期518天。我们本计划在2014年初卖出该房屋，因为李耀明拒不履行合同，导致房屋无法按照市场价售出。从2014年初至今，该房屋所属小区存量房市场成交价均下跌超过10%（根据链家地产网上公布的成交均价，该小区2014年2月成交均价为4.54万元每平方米，该小区2014年7月成交均价为4.01万元每平方米），李耀明的违约行为客观上导致我们遭受经济损失超过30万元。由上述事实可见，李耀明属于违反合同行为，且造成我们经济损失，故诉至法院，诉讼请求：判令李耀明赔偿违约金15.6万元。
二、被告辩称
李耀明辩称：根据合同法的相对性，只能约定合同双方，不能约束第三人，我的户口已经迁出，不存在违约行为。第三人（我的儿子和孙女）也找过户口所在地的派出所，请派出所将第三人的户口迁走，但居委会和派出所不给办理，第三人现在申请两限房，至今没有买到两限房。合同约定房屋在过户前一日户口迁出，如不迁出，魏晋、蔡琳可以不过户、不买房，但魏晋、蔡琳买了房屋，也就是魏晋、蔡琳已经同意第三人的户口在此，就是认可户口不迁出。魏晋、蔡琳提供的合同是先前的，没有经过房管部门备案的合同，我们提供的合同是后签的，是备案的合同，根据法律规定，应按照备案的合同为准，备案的合同对违约金没有约定，所以我不用承担违约金。魏晋、蔡琳所述的计划卖房并没有实施，没有发生，若第三人的户口导致其出卖价低于购买价，魏晋、蔡琳可以起诉第三人赔偿，现房屋又涨价了，魏晋、蔡琳可以得到高额的利润。根据合同法解释，约定应不超过损失的30%，现在魏晋、蔡琳的损失没有实际发生无法确定，待魏晋、蔡琳实际卖房确定损失时可以起诉。综上，请求法院驳回魏晋、蔡琳的诉讼请求。
三、审理查明
2012年10月15日，魏晋、蔡琳与李耀明签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，魏晋、蔡琳以156万元价款（含房屋配套设施）购买李耀明305号房屋，补充协议约定李耀明承诺于过户前一个工作日将此房屋户口迁出，若双方有一方违约，守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金。上述买卖合同及补充协议签订后，房屋价款及房屋双方均已交接完毕，魏晋、蔡琳已取得此房屋所有权证书。李耀明至今未将其儿子及孙女户口从此房屋迁出。
四、法院判决
李耀明支付魏晋、蔡琳违约金十五万六千元。
五、律师点评
知名房产律师靳双权认为：双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违法国家法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格履行。根据协议约定，李耀明于过户前一个工作日将此房屋户口迁出，应包括落在此房屋的所有户口，但李耀明至今未将其儿子及孙女户口从此房屋迁出，构成违约，应承担违约责任，违约金数额按照约定房款的10%计算为15.6万元，故魏晋、蔡琳要求李耀明赔偿违约金15.6万元的诉讼请求合理，应予以支持。
提醒：当事人遇到此类案件时，我们建议您详细咨询律师相关政策、法规，最大限度维护您的合法权益，让专业律师为您的维权之路保驾护航！
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】