朝阳二手房纠纷律师点评二手房买卖中银行批贷约定不明引发的纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-16
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
原告王源、孙艳称：我们为夫妻关系。2013年4月30日，原告与被告在某经纪公司签订了《买卖定金协议书》、《房屋买卖合同》及补充协议。约定被告向原告出售位于顺义区X室房屋。协议签订后，原告向被告支付定金30000元。2013年5月24日，中介公司为双方办理了网签手续，原告又向被告支付了首付款，后办理了公积金贷款手续，2013年8月21日公积金贷款批贷成功，中介公司通知被告，约定于2013年8月23日去办理过户手续，但被告却以种种理由为借口拒绝办理过户。后中介打电话给原告说被告因为房价上涨不想卖了，问原告方意见，原告坚持要求履行合同。2013年8月28日晚，原告收到被告书写的解除房屋买卖合同通知一份。诉讼请求：1.继续履行双方签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告协助二原告办理过户手续；2.被告按合同约定支付自2013年9月5日起至实际办理权属转移手续之日止的违约金。
二、被告辩称
被告张均宁称：原告在起诉状中提出的诉求，没有提及依据的房屋买卖合同中的具体条款，已经超过履行的时间限定，所诉内容不成立。房屋买卖合同第十条第一项明确规定，自本合同签订之日起120天内，双方申请办理房屋权属转移登记手续，也就是限定在2013年8月27日前完成。补充协议中第二条第五项规定，在原告所申请银行批贷后十个工作日内，双方办理房屋所有权转移登记手续，这就要求原告必须在2013年8月14日前完成银行贷款的批贷手续。现由于原告未能在合同规定的期限内完成贷款批贷，被告在2013年8月28日提出解除合同，并书面通知原告。
三、审理查明
房屋买卖合同违约责任第一项约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。双方一致认可办理涉诉房屋权属转移登记手续的时间以签订房屋买卖合同签订之日起120日内为准。
2013年5月24日，双方的《存量房屋买卖合同》办理了网签手续，网签合同第四条第一款约定：买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各项费用由买受人自行负担。
双方在房屋买卖合同及补充协议中未就批贷成功是否必须有或出示批贷成功函一节作出约定。
原告主张根据2013年4月30日签订的《补充协议》第二条第五项和第四条第一项之约定，张均宁应支付自2013年9月5日起至实际办理权属转移手续之日止的违约金。
四、法院判决
1、被告张均宁与原告王源、孙艳继续履行两份《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
2、原告王源、孙艳支付被告张均宁除公积金贷款八十万元外的剩余房款十二万元，被告张均宁于原告王源、孙艳支付上述款项当日协助房屋过户至原告王源、孙艳名下。
3、驳回原告王源、孙艳的其他诉讼请求。
五、律师点评
依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则并根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，王源、孙艳与张均宁签订的两份合同及补充协议，均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应积极主动地履行各自义务，否则应承担相应违约责任。原告履行了按时交纳定金及首付款的义务，也履行了申请公积金贷款的义务，公积金贷款申请已经被相关部门审核批准，被告也应按照双方约定完成涉诉房屋产权过户手续。然，被告以原告未在规定日期内（8月14日前）办理完毕银行批贷正式手续且未向其出示书面批贷成功函为由拒绝继续履行合同，但双方在房屋买卖合同、补充协议等材料中均未就批贷成功截止日及批贷成功是否必须有或出示书面批贷成功函一节作出约定，故被告解除合同之辩称理由不能成立。同时，原告于2013年8月21日完成银行批贷手续并不必然影响双方于2013年8月27日前共同申请过户。故，在合同不具备解除条件且不存在事实上和法律上不能履行的情况下，从维护诚实信用原则及市场交易秩序出发，对张均宁之抗辩意见应不予采信。
双方之间产生本案纠纷主要系双方对“申请银行批贷后”理解发生分歧，因双方合同约定不明导致合同履行过程中发生纠纷均存在一定过错，因此，张均宁发出解除合同通知不宜认定为恶意违约，故二原告要求张均宁支付违约金的诉讼请求，无法得到支持。
提醒：遇到此类案件，建议您务必在合同中对关键信息进行明确约定，并掌握好相关证据文件，咨询专业律师相关政策、法律法规，避免财产损失。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】