海淀二手房买卖律师解析房产公司未如期办理产权证被诉违约
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-16
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
徐捷诉称：2008年1月17日，原告与被告就北京市丰台区X号房屋签订了商品房买卖合同，原告依约向被告一次性交清了全部房款2790000元，被告向原告交付了房屋；《商品房买卖合同》补充协议约定，出卖人承诺在房屋交付使用之日起两月内，为买受人代为办理并取得该房屋的产权证，否则视为出卖人违约；第3项约定，买受人放弃退房权利，出卖人继续为买受人办理产权证，并在办理产权证约定期限届满之日起每日内按已付房价款的千分之二向买受人支付违约金，双方签署的《买卖合同》继续履行；原告曾起诉被告要求被告继续履行《商品房买卖合同》，为已交付给原告的商品房办理产权登记手续。经查明，涉案房屋所相对应的土地使用权处于查封状态，不具备办理产权的条件。鉴于被告违约，无法为原告办理产权证，请求判令被告支付逾期办理产权登记违约金5853420元（自2010年11月15日起至2013年9月30日止）。
二、被告辩称
被告房产公司称：本案原告未履行合同约定义务，被告违约责任不成立；原告主张按日千分之二支付违约金，要求过高，显失公平；原告的主张已超过诉讼时效，其诉讼主张已不能获得法律的支持；综上所述，原告要求被告给付逾期办理房产证违约金的诉讼请求没有事实及法律依据。
三、审理查明
2008年1月17日，原告与被告就北京市丰台区X号房屋签订了商品房买卖合同。后房产公司未能履行为徐捷办理产权证的义务。
2009年4月，徐捷诉至法院，要求房产公司履行办证义务。房产公司的答辩意见为：因涉案房屋土地使用权被查封，大产权证无法办理，小产权证现亦无法办理，原告房款已结清，待条件成就后我公司同意为原告办理产权证。经查明，北京市第二中级人民法院于2010年5月19日将房产公司开发的房产相对应的土地使用权查封，查封期间为两年，自2010年5月19日至2012年5月18日止。据此，法院驳回了徐捷的诉讼请求。
徐捷曾于2010年4月22日委托北京市某律师事务所向房产公司发出《律师函》载明，贵司存在恶意违约行为，应当承担合同的违约责任及相应的赔偿责任；同时我委托人要求对上述房产进行实际占有，完全符合我国有关法律的规定；并且我委托人有权保留要求贵司承担违约和赔偿相应的法律责任。
2012年7月，徐捷再次诉至本院，要求房产公司履行办证义务，并在庭审中再次重申保留追究房产公司未办产权证责任权利，追究其违约责任。经审理，根据已查明的事实，房产公司开发的上述房产仍处于查封状态。据此，法院作出民事判决，驳回了徐捷的诉讼请求。
四、法院判决
1、被告北京某房产公司自2010年11月15日至2013年9月30日按已付房价款279万的万分之五的标准向原告徐捷支付逾期办理产权证的违约金。
2、驳回原告徐捷其他诉讼请求。
五、律师点评
房产律师靳双权认为：
关于是否为恶意违约。徐捷与房产公司所签《商品房买卖合同》合法有效，故该合同对双方均具有法律约束力。合同签订后，徐捷已按合同约定履行了向房产公司支付房价款的义务。虽然房产公司已向徐捷交付涉案房屋，但徐捷至今未取得涉案房屋的产权证。基于上述事实，应当认定，房产公司尚未履行为徐捷办理涉案房屋产权证的行为系违约行为。对此，房产公司应承担相应的违约责任。支付逾期违约金数额应考虑双方在所签商品房买卖合同中确定的按日千分之二的标准支付逾期违约金的约定过高，应予以适当调整。
关于诉讼时效问题。房产公司称徐捷的主张已超过诉讼时效，其诉讼主张已不能获得法律的支持。应当指出，2009年4月，徐捷诉至法院，要求房产公司履行办证义务时，房产公司在庭审中表示，因涉案房屋土地使用权被查封，大产权证无法办理，小产权证现亦无法办理，待条件成就后房产公司同意为徐捷办理产权证；且徐捷曾于2010年4月22日委托律师事务所向房产公司发出《律师函》。2012年7月，徐捷再次诉至法院，要求房产公司履行办证义务，并在庭审中再次重申保留追究房产公司未办产权证责任权利，追究其违约责任；另根据《最高人民法院关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。基于上述事实，应当认定，房产公司提出诉讼时效的抗辩理由及其他缺乏事实及法律依据的抗辩理由难以成立。
提醒：遇到此类案件，建议您务必在合同中对关键信息进行明确约定，并掌握好相关证据文件，咨询专业律师相关政策、法律法规，避免财产损失。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】