买方逾期不付款，卖方应当如何维护自身的合法权益？

北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

案件审理

一、本诉原告诉称

2016年4月25日，经北京某房地产咨询有限公司居间，张贺（代理人李红）与被告王翠花（代理人赵帅）签订了房屋买卖合同。合同约定，王翠花同意将其位于海淀区1330号房屋出售给张贺，房屋的成交总价为人民币480万元，定金20万元。因该房屋还没有取得房屋产权证，双方约定由出卖人的代理人赵帅用其名下的房屋向买受人提供担保作为买受人支付首付款的条件。合同签订后，张贺依约向王翠花支付了定金20万元，虽经居间人多次协调，但王翠花的代理人却一直不同意向张贺办理抵押登记来提供担保。2016年8月15日，王翠花通过其代理人赵帅向张贺发出解除双方签订的房屋买卖合同函。故张贺诉至法院提出如下诉讼请求：1、请求判令王翠花继续履行与我签订的关于买卖位于海淀区1330号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，房屋价值480万元；2、判令王翠花在取得房产证后20个工作日内协助我办理位于海淀区1330号房屋产权转移登记手续；3、判令王翠花向我交付位于海淀区1330号房屋。

因王翠花的代理人不履行担保义务，张贺遂将首付款提存至法院。

二、本诉被告辩称

王翠花辩称，不同意张贺的诉讼请求。双方房屋买卖合同有二份补充协议。合同约定张贺应在2016年5月31日前以自行支付方式向王翠花支付首付款230万元后，卖方代理人赵帅以自有房产作抵押；《补充协议二》进一步约定张贺在2016年5月31日前支付首付款，随后当日卖方代理人办理以自有房产作抵押担保。2016年5月31日前张贺并未按约履行付款义务，按照合同约定，张贺履行付款义务逾期15天构成根本违约，卖方王翠花有权解除合同，要求张贺承担违约责任。在卖方行使解除权的情况下张贺作为违约方无权要求继续履行合同：其诉讼请求第1项，张贺没有要求履行二个补充协议；诉请2没有客观履行条件，现开发商没通知我办理房产证，故请求驳回；诉请3不符合合同约定的交付条件，房屋是租赁状态，无交付条件，请求驳回；诉请4保全费没有发生。

三、反诉原告诉称：

王翠花提起反诉：1、判决确认张贺与我于2016年4月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议二》已于2016年8月16日解除；2、判令张贺向我支付违约金960000元。

四、反诉被告辩称：

张贺就王翠花的反诉辩称，其不同意王翠花的反诉请求，请求法院驳回。王翠花未按合同约定办理抵押担保，导致双方买卖合同未能履行，责任在于王翠花及其代理人。

五、法院查明

本院经审理认定事实如下：2016年4月25日，经北京某房地产咨询有限公司居间，王翠花（代理人赵帅）与张贺（代理人李红）签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议二》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：王翠花同意将其位于海淀区1330号房屋（该房尚未办理房屋产权登记）出售给张贺，房屋的成交总价为人民币480万元，定金20万元；若买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

另《补充协议》约定：张贺应在2016年5月31日前，办理抵押登记当日以自行支付方式支付王翠花首付款230万元。《补充协议二》约定：2016年5月31日前，张贺支付王翠花购房首付款230万元，支付当日，王翠花以其代理人赵帅名下的房屋，在房地产管理部门向张贺的代理人李红做抵押登记手续，作为张贺支付王翠花购房首付款的财产担保使用；因此房屋签署合同后需要办理过户的时间较长，经双方协商决定：如乙方违约不购买此房，乙方支付的所有购房款甲方不予退还；如甲方违约不出售此房，需退还乙方支付的所有房款，并赔偿相同金额的房款给乙方。

合同签订当日，张贺向王翠花支付购房定金4万元。次日，张贺又向王翠花支付购房定金16万元。2016年5月31日，王翠花的代理人赵帅（抵押人）与张贺的代理人李红（抵押权人）签订《房屋抵押合同》，约定赵帅将其房屋一套抵押给李红作为买卖涉案房屋的首付款担保。经王翠花多次催促，张贺未向王翠花支付230万元首付款。2016年8月15日，王翠花向张贺发出房屋买卖合同解除函，内容为：“此房屋买卖合同中的乙方（买受人）未能支付首付款230万元整并逾期超过15日（至2016年8月15日已达76日），根据合同约定乙方（买受人）的行为已经构成根本违约。因此甲方（出卖人）送达此通知，自此通知到达之日起此房屋买卖合同解除。”张贺于2016年8月16日收到该函件，就没有于2016年5月31日前支付购房首付款230万元解释称，2016年5月31日当天前往建委办理房屋抵押登记时，建委要求赵帅与李红签订借款抵押合同并需要赵帅签订抵押担保申请书，但赵帅不同意签订，故双方未能于当日办理房屋抵押登记，因此其在未办理房屋抵押登记的情况下不同意支付230万元首付款。王翠花称，根据补充协议二约定张贺应先支付230万元首付款后其再办理房屋抵押登记，5月31日赵帅与李红在建委签署了房屋抵押合同，后续其与张贺沟通过程中才知道需要签订建委要求的借款抵押合同，其认为双方之间不存在借款关系，故不同意签订借款抵押合同，之后其多次催促张贺支付首付款，张贺不同意，其也与张贺沟通过通过其他方式办理抵押，但前提是张贺须支付首付款，但张贺始终未支付。

六、法院判决

（一）王翠花与张贺于2016年4月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议二》已于2016年8月16日解除；

（二）驳回张贺的全部诉讼请求；

（三）驳回王翠花的其他反诉请求。

七、北京房产律师靳双权案件点评：

第一，根据《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，和第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中，翠花与张贺签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充协议二》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格依约履行各自义务。

《补充协议二》相比《补充协议》，就张贺支付王翠花230万元首付款与王翠花以其代理人赵帅名下的房屋向张贺代理人李红做抵押登记二者的时间作出了调整。《补充协议二》明确约定：2016年5月31日前，张贺支付王翠花购房首付款230万元，支付当日，王翠花以其代理人名下的房屋，在房地产管理部门向张贺的代理人做抵押登记手续。据此可知，二者履行顺序有先后之分，张贺应于2016年5月31日前先向王翠花支付购房首付款230万元，张贺无权以王翠花代理人赵帅与张贺代理人李红之间因未办理房屋抵押登记为由拒绝履行按期支付首付款的义务。但张贺于2016年5月31日前并未向王翠花支付购房首付款230万元，即使在王翠花代理人赵帅已与张贺代理人李红签订《房屋抵押合同》且王翠花多次催促张贺支付首付款230万元的情况下，张贺仍拒绝支付。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。故在张贺逾期支付首付款230万元超过15日的情况下，王翠花有权解除双方签订的房屋买卖合同。因张贺于2016年8月16日收到王翠花发出的房屋买卖合同解除函，故双方于2016年4月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议二》已于2016年8月16日解除，因此王翠花第一项反诉请求，具备相应的事实和法律依据，法院应当予以支持。

第二，张贺要求王翠花继续履行《北京市存量房屋买卖合同》交付涉案房屋并要求王翠花在取得房产证后25个工作日内协助其办理涉案房屋产权转移登记手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不应当支持。《补充协议二》就《北京市存量房屋买卖合同》中违约金的约定进行了调整，根据《补充协议二》约定如张贺违约不购买此房，张贺支付的所有购房款王翠花不予退还。现张贺构成违约，在合同已解除的情况下，王翠花可依约不予退还张贺已支付的购房款20万元，除此之外，王翠花无权向张昊另行主张违约金。故王翠花要求张昊支付违约金960000元的反诉请求，法院不应当支持。

综上，我认为法院判决正确。