签订购房合同后建设主体发生变更如何来确定建设主体？

北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

原告谢腾诉称，2011年1月16日，原告与拆迁单位就大理村3号和1部分房屋订立了《北京市住宅房屋腾退补偿安置协议》，2011年1月24日，原告（乙方）与被告肖明镇政府（甲方）签订购房协议，约定购买被告提供的定向安置房，购房款已由被告肖明镇政府委托银行从腾退补偿款中代扣代缴。购房协议第六条已明确约定被告应于2014年1月20日之前使安置房达到交付条件，至今房屋不符合交付条件。依据购房协议约定“逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。”现被告违约，原告有权退房并获得赔偿金。现诉至法院，请求判令：1、判令解除原告与被告肖明镇政府签订的《北京市定向安置房购房协议》。2、被告肖明镇政府按照购房协议约定的标准向原告支付已付购房款百分之三的违约金，共计28000元。

二、被告辩称

被告肖明镇政府辩称，被告肖明镇政府对原告所签订购房协议的真实性没有异议，但被告对其不想有实际权利义务，故不承担原告主张的违约责任；购房协议约定：“非因甲方原因，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等，导致甲方未能按照约定的期限将该商品房交付买受人的，甲方不承担任何违约责任。”在北京市门头沟区土地一级开发定向安置房项目确定的安置房建设主体为中建京华建设发展有限公司，2013年2月2日，安置房建设主题正式变更为国行嘉文。国行嘉文公司于2014年8月就涉案安置房项目获得北京市规划委员会建设项目规划条件许可。所有原告所称的违约责任不应由被告承担；在房屋交付之前，被告按照与原告签订的腾退补偿协议约定的标准给付原告定向安置房周转费，所以未按协议约定行为未成原告造成损失，双方约定的违约金过高，被告不同意其诉讼请求。

三、审理查明

2011年1月16日，谢文光作为被腾退人与腾退人北京中达万英房地产开发有限公司订立了腾退补偿协议。中达万英公司应向原告支付包括周转费在内的腾退补偿款共计3000000元。周转费发放标准为被认定人口每人每月1000元。2011年1月24日，原告（乙方）与被告肖明镇政府（甲方）签订购房协议，约定：乙方自愿购买北京市门头沟区肖明镇区域组团项目定向安置房三居室1套，面积220平方米。本项目回购均价为9000元/平方米。乙方于腾退房屋之日起15个工作日内向甲方一次性交纳全部购房款。双方约定，逾期交房在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。购房协议签订后，原告向被告交纳了购房款980000元，并按标准领取了周转费。后被告通知原告选房，其未选房。

四、法院判决

北京市门头沟区人民法院经审理后判决：

（1）、解除原告与被告于二〇一一年一月二十四日签订的《北京市定向安置房购房协议》；

（2）、被告于本判决生效之日起十日内给付原告违约金28000元。

五、北京房地产律师靳双权点评

购房合同为双方当事人真实意思表示达成一致，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方之间的购房协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案争议的焦点在于安置房屋应交付时间及被告是否应该承担违约责任。1、根据购房协议的有关约定，甲方应在2014年1月20日之前使安置房达到交付条件；双方还约定，非因法定或约定事由，甲方未按照本协议的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，做不同的处理。该协议未明确确定2014年1月20日为房屋交付时间，但根据其他条款之间的关系可以认定，2014年1月20日应为安置房的约定交付时间。2、协议中约定，政府行为导致被告未能按照约定期限将房屋交付买受人的，被告不承担任何违约责任。根据上述案情中被告提出的证据材料中得出，安置房建设主体虽经过申请报批发生了变更，但申请报批变更建设主体仅是履行行政审批手续的过程，变更行为并不属于政府行为，因此变更建设主体的行为不属于购房协议约定的免责条款。3、根据购房协议约定，被告应当于2014年1月20日之前将安置房交付原告，但被告在2017年3月1日左右才通知原告选房，据此被告存在逾期交付房屋的违约行为，应承担协议约定违约责任。因此，原告有权按照合同约定要求解除购房协议，原告要求解除购房协议的诉讼请求，合乎购房协议的约定。购房协议中对逾期交房乙方解除合同的违约金进行了明确约定，违约金的金额约定并无任何不当，原告要求被告按照合同约定的标准支付违约金的请求，符合合同约定和法律规定，应予以支持。

综上所述，法院的判决是正确的。