商品房律师靳双权解析开发商逾期办理房产证案件

北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

原告王兵诉称，2011年与被告签订商品房预售合同，购买被告开发建设的位于北京市宣武区泰山小区住宅楼商品房一套。合同约定出卖人应当于2011年3月取得该商品房权属证明，如果被告没有按期履行约定，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。2010年1月被告交房，原告入住。2014年1月才收到领取房屋产权证的通知。被告应于2013年4月办理房产证，但到2014年11月才收到领取房屋产权证通知，被告的行为已构成违约。现诉至法院，要求被告支付初始登记违约金、支付转移登记违约金、交付房屋所有权证书，并以房款万分之零点五的标准支付扣押期违约金，至原告实际获得房屋所有权证书之日止。

二、被告辩称

被告新天房地产公司辩称，对原告起诉书中陈述的合同签订、交款情况、金额、交房时间无异议。合同约定办理初始登记，公司未按该时间履行，是因为合同履行期间发生政策调整，北京市住房资金管理下发文件规定必须交齐整栋楼的专项维修资金才可办理初始登记。公司得知此通知后，及时业主发的告知函， 并在网上发出了交纳专项维修基金的通知。期间部分业主交纳专项维修基金，部分业主未交纳。公司在此期间间向未交纳业主发送了律师函。2012年6月公司为部分业主垫付维修资金，取得楼宇产权证。但因政策调整及个别业主未按时交纳专项维修基金，才导致初始登记延迟，故逾期办证的责任不在我方。另双方合同中约定的违约金标准过高，请求法院调整，而且原告主张在时间上有重复，对重复部分不予认可。因我公司已履行完毕代办义务，所以我公司不同意退还代办费用。不同意原告的诉讼请求。

三、审理查明

经审理查明：被告出卖人新天房地产公司与原告买受人王兵签订《商品房预售合同》。1、该商品房房屋坐落为宣武区泰山小区住宅楼。2、该商品房总价款2800000元。3、逾期交房责任，出卖人原因逾期交房的，出卖人应当按日计算向买受人支付违约金；4、转移登记责任，商品房交付使用后，买受人同意委托房地产公司申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能取得房屋所有权证书的，出卖人应按日向买受人支付违约金。5、另调查在合同期间北京市住房资金管理下发文件规定必须交齐整栋楼的专项维修资金方可办理初始登记，而在庭审中，王兵对新天房地产公司使用该联合通知的证明目的不予认可。新天房地产公司为证明非因其主观原因造成初始登记迟延，提交了通过主管机关办理初始登记流程的相关办理手续及所取得的证件及票据。王兵对上述资料的真实性不持异议，但以新天房地产公司已于2012年完成了专项维修资金的交纳工作，到2014年10才取得初始登记，系逾期办证的主要原因予以反驳。

四、法院判决

北京市西城区人民法院经审理后判决：

一、判决被告北京市天工房地产开发有限责任公司给付原告王兵逾期办理楼栋权属初始登记的违约金六千元。

二、判决被告北京市天工房地产开发有限责任公司给付原告王兵逾期办理房屋所有权转移登记的违约金二千元。

五、北京房地产律师靳双权点评

本案的争议焦点：1、商品房权属登记，本案当事人买卖的房屋属不动产，需要进行权属登记，因此在合同中对权属登记进行了约定。在办理权属登记期间北京市住房管理下发的规定，成为房地产公司履行办理楼栋初始登记义务的前提条件，但发生此种情况作为合同当事人均无法预见。因此新天房地产公司未能够及时办理房屋产权证，部分购房者没有交付专项维修基金，故房地产公司为这些人垫付了专项维修资金，消除了启动初始登记的障碍。但是住宅专项维修资金交齐至完成楼宇初始登记时隔许久，因此，住宅维修资金延迟交付并非初始登记的唯一原因，新天房地产公司扔需承担责任。房地产公司以政策调整导致迟延办理初始登记为由不同意支付违约金不属于对抗要件，故仍需要王兵支付违约金。2、合同法规定当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案当事人在合同中约定的违约需支付违约金，存在合同及法律依据，但是鉴于支付房子价款以及交付房屋取得房屋所有权证书的合同义务均已履行完毕，且王兵未能提交证据证明因新天房地产公司的违约对其造成损失的证据，故王兵按照合同约定的违约金计算标准计算的违约金数额过高，对此部分违约金需要调整。3、新天房地产公司有办理初始登记的义务，但该义务重于为购房人办理所有权转移登记的协助义务，新天房地产公司亦已将涉案房屋的所有权证交付王兵，故对于王兵所要求的交付房屋所有权证的诉讼请求，已无实际处理意义。4、王兵向代办机构所交纳产权代办费并非是新天房地产公司收取，且其已取得了房屋所有权证，其要求房地产公司退还代办费及支付扣押房屋所有权证违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。

 综上所述，法院的判决是正确的。