购买未领取权属证房屋 合同为何无效？
来源：未知 作者：未知 时间：2017-05-18
李某的父亲由宋某作为中介方，以李某的名义与钱某签订了一份房地产经纪合同，购买位于某区域的商品房一套，李某的父亲并按合同约定交付给钱某定金20000 元。合同签订后，李某发现该合同上卖方写的是张某，而在上面签名的却是钱某，经到房产局咨询和核实后，李某找到钱某，要求退还定金20000元。后得知该房屋是刘某购买给张某的，但尚未办理产权过户手续。
李某的父亲所交的20000元定金实际上在刘某手中，李某的父亲找到刘某，经交涉，刘某同意退回17000元。李某的父亲在收到17000 元后，出具了收条，并在收条上注明“另外补偿叁仟元整给房主”。后李某在向刘某索要3000 元未果的情况下，诉讼至人民法院，要求刘某返还3000元定金，钱某对刘某的返还义务负连带责任。
律师说法：
法院认为，李某与钱某、宋某签订的房地产经纪合同，因钱某并非房屋的所有权人，而刘某亦未依法登记领取该房屋的权属证书，故该房地产经纪合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，系无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因此刘某应当返还全部定金20000元;被告钱某与李某签订了房地产经纪合同，并收取了定金，应承担连带清偿责任。所以，法院依法判决了刘某应返还李某3000元定金款，以及被告钱某对上述款项承担连带清偿责任。
一般说来，在司法实践中，法院对卖方未取得房屋所有权证而出售房屋，有关房屋买卖合同效力认定问题上，做法很不一致，有的认定有效，有的认定无效。但是近年来，法院日渐趋向于认定有效。
律师认为，判断民事合同的效力，其法律依据是民事法律法规，是《民法通则》、《合同法》，而不应该是行政法律法规《城市房地产管理法》。本案中当事人签订的《房地产经纪合同》应当认定为无效合同，合同签订人钱某既不是房主本人，其甚至与房主没有任何联系。钱某明知刘某不是房主，自己既没有房主的委托手续，也没有刘某的委托手续，而以自己的名义签订合同并收取定金，其主观存在过错。并且钱某将定金转交给刘某也是没有任何法律和合同依据的，该转交行为也存在过错，因此钱某对《房地产经纪合同》无效和定金的转交均存在过错，其应承担连带返还责任。依据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】