二手房买卖中买房人违约 卖家如何维权
来源：未知 作者：未知 时间：2017-06-19
近几年来，房价在全国范围内大幅度的上涨，特别是北上广深等一线城市，在上涨周期内，短短一两个月时间，就能上涨几千块钱一平米，我一邻居告诉我说，靳律师，我买房时犹豫了一下，晚一个月签订买卖协议，导致多花了40万，我都没敢跟我爸妈说，因为这些钱正好是他们老两口辛苦一辈子给我攒的让我买房的钱，等于我这一犹豫，爸妈一辈子白忙活了，你说你找谁说理去?
除了房价因素导致的购房困难外，各大城市的不断出台的限购、限贷政策也导致的购房困难也并不鲜见。由上诉原因导致的购房违约情况也屡见不鲜，层出不穷。无论是由于房价攀升还是政策原因引起的购房违约情况，我们需要一个行之有效的应对措施，那么针对二手房买卖过程中出现的合同违约状况，我们应该如何有效应对从而保护自己利益最大化呢?今天靳双权律师就跟大家聊聊购房过程中出现的合同无法继续履行或者主观违约的应对之策。
因购房资格导致的购房违约
一般情况下，资质审核结果在签约前就知道，如果双方还没有签订有关合同，买方不用担责，但是如果在核验结果下发之前就已经签署合同，那么，卖方就有可能追究买方的违约责任。
比如，在《定金协议》或者《买卖协议》中明确约定的，买方违约，卖方可以不退还定金。另外，卖方可以根据约定索取赔偿金，签署《解约协议》，并要求买方配合注销网签，如果不注销，再出售就不能通过房屋核验，所以，如果买方不配合撤销网签，卖方可能会到法院起诉。
合同签订后买方反悔违约
交完税以后，买方不想买了，对买方来说，肯定是要按照协议约定承担违约责任，这个没有问题，但对卖方来说，除了按照协议约定要求买方支付违约金外，最重要的是在办理解约协议、撤销网签等事项后，还需要办理退税，办理退税钱首先需要买卖双方协商，之后签署退税需要的《房屋终止交易合同》，填写书面的退税申请材料，准备齐全所需要的资料。所以，在房屋交易的过程中，如果买方反悔，卖方千万不要忘记注销网签，签署解约协议。
其实，在房价基本是持续上涨的大环境下，买方主动违约的情况很少见，基本都是被动性违约，除了政策性的被动型违约外，剩下的被动性违约就是以房换房的被动违约了，在连环违约的情况下，因为自己的房屋卖不出去导致没有钱买第三方的房屋，这种情况下，处理起来比较麻烦，案中案诉中诉是必然的，但是，解决这类问题得根本出发点还是合同的相对性，具体案件具体分析。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】