买方无法获得银行贷款以至买卖合同无法履行怎么办？

北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

2016年1月30日，赵文与被告李晨通过北京某房地产经纪有限公司（以下简称某房地产经纪公司）签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，购买被告名下位于北京市朝阳区某小区5号楼2单元7层703号房屋（下称诉争房屋），成交价格538万元，装饰装修及设备设施等作价42万元，总价款580万元。根据双方的约定，原告应当在签订合同时支付定金，第一笔首付款应当在2016年2月4日24点之前支付至双方约定的监管账户，第二笔首付款应当在2016年5月1日之前支付至监管账户，剩余房款以银行按揭贷款的方式支付。原告于2016年1月30日支付了合同定金，2016年2月4日支付了第一笔首付款41万元，之后经多次书面及口头、短信催告，被告拒不配合办理网签等手续，并且明确表示不想再继续履约。被告拒不履行合同约定的基本义务的行为已严重违反了合同，构成了根本违约。原告的本意是继续履行合同，但若是被告拒不配合原告就无法获得银行贷款，也无力全款购买房屋，故只能解除合同。鉴于房价在上述期间内有较大幅度上涨，被告的违约行为给原告造成了巨大的损失。现诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；2、判决被告返还定金9万元；3、判决被告支付违约金116万元。

二、被告辩称

被告李晨同意解除与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，同意返还定金9万元，但是不同意支付违约金。被告在履行合同过程中并没有违约行为，是原告没有按照约定付款，原告已经构成了根本违约。即使法院认定被告违约，原告主张的违约金明显过高，恳请法院酌减，根据被告从房屋中介机构网站上查询的信息，与诉争房屋同户型同小区的房屋并未发生价格大幅上涨。

三、被告反诉

被告李晨提出反诉：原、被告于2016年1月30日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买诉争房屋，总价款580万元，双方约定的付款时间为：2016年1月30日支付定金9万元，第一笔首付款41万元于2016年2月4日前支付，第二笔153万元于2016年5月1日前支付，该两笔款项共计194万元均支付至理房通托管账户内，第三笔款项376万元通过向银行贷款的方式支付，余款1万元于双方办理物业交割当日支付。合同签订后，被告只收到了原告支付的定金9万元，剩余款项并未收到。原告逾期付款的行为已经构成了根本违约，故被告李晨提出反诉请求：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；2、判令原告支付违约金107万元。

四、原告针对反诉辩称

赵文称，被告所述与事实不符，双方签订合同后，原告一直在积极履行合同义务，并在合同约定的2016年2月4日之前就将首付款支付至双方约定的监管账户中，相反，是被告一直拒绝履行合同基本义务，拒绝配合原告办理网签等手续，明确表示不想再继续履约，被告构成了根本违约。赵文同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，不同意被告的其他反诉请求。

五、法院查明

诉争房屋所有权登记在被告名下。2016年1月30日，原、被告经某房屋经纪公司作为居间方签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及其他房屋买卖业务文件，约定：被告保证诉争房屋是家庭名下唯一住房，且房产证已满五年，被告将诉争房屋出售给原告，成交价格538万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价42万元，定金9万元在2016年1月30日直接支付给出卖人，第一笔首付款41万元于2016年2月4日24点前支付至理房通托管账户，第二笔首付款153万元于2016年5月1日之前支付至理房通托管账户，剩余款项通过贷款方式支付，双方应在网签合同生成后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在2016年5月10日前共同办理房屋所有权转移登记手续；双方在出卖人收到全部购房款后交房当日自行办理物业交割手续，买受人从购房款中留存1万元作为物业交割保证金；关于违约责任，双方逾期履行合同义务超过十五日的，均构成根本违约，均应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向对方支付违约金。同日，原告（乙方）、被告（甲方）与丙方北京某担保有限公司（以下简称担保公司）签订了《融信垫资协议书》，约定：因甲方急需使用一笔房款，经三方协商一致，由丙方先行将该笔房款410万元支付至甲方指定的账户，垫资服务费按照垫资款的1%收取；甲乙双方应在签署本协议的同时，按照丙方要求与丙方指定的受托人办理公证手续。

签订上述合同当日，原告向被告支付了定金9万元。2016年2月4日，原告将第一笔首付款41万元支付至担保公司。双方并未办理垫资相关公证手续及网签事宜，现诉争房屋在被告手中。

另查，担保公司是某房屋经纪公司独资设立的有限责任公司，该公司提供的垫资业务是基于“理房通托管”展开的，即买受人按照约定将托管资金存入该公司开立的托管账户后，由该公司向出卖人出借款项，在交易房屋过户至买受人名下后，买受人将取得的托管售房款项再归还给该公司。

庭审中，原告提交某房屋经纪公司经办该次交易的中介人员汪洋与被告及相关人员的短信记录、通话录音、《催告函》等，同时原告还申请汪洋到庭作证，欲证明被告以种种理由拒不配合办理垫资公证手续，导致合同无法继续履行，被告的行为已构成了根本违约。被告对该组部分证据的真实性持有异议，对该组证据的证明目的不予认可；原告提交《租房合同》，欲证明被告违约给其造成了经济损失，被告对该份证据的真实性及证明目的均不认可；原告提交从房屋中介机构网站上打印的与诉争房屋同小区的在售房屋在2016年4、5月份的挂牌价格，欲证明房屋交易价格在此期间大幅上涨，被告对此不予认可，并称同地段房屋交易价格并未大幅上涨，原告主张的损失过高，即使认定被告违约，也应当酌减违约金。

就此，被告提交的从房屋中介机构网站上查询到的同小区房屋在2016年2月、3月的挂牌价格，原告对此不予认可，称挂牌价不等于实际成交价，且房屋价格跟装修、户型、是否满五唯一等因素也有关。

经询，原告表示其本意是继续履行合同、购买诉争房屋，但是其无力全款方式购买，必须借助银行贷款，如果无法强制被告配合办理购房按揭贷款，原告要求解除合同，但被告应以支付违约金的方式赔偿因房屋涨价等给其造成的损失。

经本院从房屋中介机构网站上查询及向部分房屋经纪公司调查可知，诉争房屋所在小区内的其他房屋与诉争房屋面积、户型、朝向、税费负担等条件相近房屋在2016年4、5月份的成交价格约在640万元至660万元之间。

六、法院判决

北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

1.解除原告（反诉被告）赵文与被告（反诉原告）李晨于2016年1月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；

2.被告（反诉原告）李晨向原告（反诉被告）赵文返还购房定金9万元，并于本判决生效后十日内付清；

3.被告（反诉原告）李晨向原告（反诉被告）赵文支付违约金80万元，于本判决生效后十日内付清；

七、北京房产律师靳双权认为

依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，双方就诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方真实的意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。

本案的争议焦点在于双方在履行上述房屋买卖合同过程中究竟谁存在违约行为。根据本院查明的事实，原告已经按照约定向被告支付了购房定金并将第一笔首付款支付至理房通托管账户，被告在签订完《融信垫资协议》后并未及时办理所需的公证等相关手续，亦未配合原告办理房屋买卖网上签约手续，致使双方之间的房屋买卖合同未能顺利履行，被告的行为已经构成了根本违约，理应按照合同约定承担相应的违约责任。被告虽称原告存在迟延付款等违约行为，但未提供有效证据予以佐证，故难以采信。

关于本案本、反诉的具体内容：双方均同意解除就诉争房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，并同意由被告向原告返还购房定金9万元，本院均不持异议；关于原告主张的违约金数额，参照与诉争房屋同地段且条件相似的住宅房屋在本次交易期间内的价格上涨情况，原告主张按照合同约定的标准计算违约金数额过高，应当依被告的申请并结合的本案实际情况适当酌减。被告并未举证证明原告在履行上述房屋买卖合同过程中存在违约行为，其要求原告支付违约金无依据，不应当支持。

综上，我认为法院的判决是正确的。