房产律师靳双权解析一件因不具备购房资格解除合同的房产纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

李玲诉称：2015年7月，我通过房屋经纪公司的居间服务从周伟、徐玉手中购买北京市朝阳区5号院9号楼2102号房屋（以下简称2102号房屋）。2015年7月12日，我与周伟、徐玉签订买卖合同及补充协议，双方约定购房总价款为975万元，我向周伟、徐玉支付了购房定金50万元。购房时，我并不具备购房资格，于是双方约定我于2015年9月30日前取得购房资格。合同签订后，我出售房屋，进行公证，做了大量工作，但还是没能取得购房资格。我向周伟、徐玉提出支付全部房款975万元，希望将2102号房屋过户至案外人名下，但周伟、徐玉不同意。此后，周伟、徐玉将2102号房屋高价售予他人。我要求周伟、徐玉退还购房定金，但其二人不同意。我方认为，我的履约行为虽稍有瑕疵，但不是不能履行合同，不属于根本违约，不应适用定金罚则；且周伟、徐玉已将房屋高价售予他人，其并无实际损失，在50万元定金已经明显高于实际损失的情况下，法院可以酌减。为了维护我方的合法权益，故诉至法院要求周伟、徐玉退还购房定金50万元。

二、被告辩称

周伟、徐玉辩称：2015年6月13日，我方与李玲就2102号房屋的买卖签署过房屋买卖合同，但因李玲没有购房资格，双方没能履行合同。我方还将李玲已交纳的定金退还了。2015年7月12日，在房屋经纪公司的居间下，双方再次就2102号房屋的买卖签订买卖合同及补充协议，为了避免李玲再次违约，双方在买卖合同中明确约定了自2015年7月12号起起60日内，李玲应取得购房资格。但直到2015年10月8日，李玲也没有取得购房资格。虽然李玲提出将房屋过户至其他人名下，但买卖合同的相对方是我方与李玲，我不同意与其他人履行买卖合同。李玲没有取得购房资格，买卖合同无法履行，其已构成违约。按照定金罚则，李玲已支付的定金不应退还。同时，定金不同于违约金，没有减少的法律依据。最后，合同不能履行的过错均在李玲，其应承担相应的法律后果，我方不同意其全部诉讼请求。

三、法院查明

经审理查明：2015年7月12日，周伟与李玲在房屋经纪公司的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：李玲购买2102号房屋及地下车位，购房总价款为975万元，李玲应支付周伟购房定金50万元。

同日，周伟、徐玉与李玲签订购房协议以及补充协议各一份。购房协议载明：”为表示履约诚意，李玲向周伟、徐玉支付定金50万元整，自本协议签订之日起60日内，李玲应将其或其家庭成员名下的1套居住类房屋权属转移给第三人，以保证李玲家庭符合在北京市购买房屋的权属过户资质，否则买卖双方该房屋买卖关系解除，该笔定金作为赔偿金赔付出卖人，除此外买卖双方之间不再追究任何法律关系；同时双方声明不再依据任何合同或任何事由追究居间方及服务方的任何法律责任；在买受人按照上述期限内获取北京市购房资格以后，买卖双方按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定履行义务”。补充协议载明：”在买卖双方，居间方完全配合的情况下，李玲承诺于2015年9月30日前完成该房屋的权属转移登记手续，给周伟、徐玉20天搬家时间，2015年10月20如前搬出；李玲必须具备政府规定的买房资格，若李玲因不具备买房资格或单方面取消此合同，50万元定金不退。”

上述合同及协议签订后，李玲于2015年7月12日给付周伟、徐玉购房定金40万元，于2015年7月13日给付购房定金10万元。此后，李玲将其配偶名下位于北京市房山区良乡地区的房屋出售。但截至2015年9月30日，李玲未取得北京市购房资格。李玲提出将2102号房屋过户至其亲属名下，周伟、徐玉拒绝。后周伟、徐玉将2102号房屋出售他人。

四、法院判决

北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

驳回原告李玲的诉讼请求。

五、北京房产律师靳双权认为

依据《合同法》的规定，周伟、徐玉以及李玲签订的北京市存量房屋买卖合同、购房协议以及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，依法成立、合法有效，李玲应当遵守。

根据购房协议以及补充协议的明确约定，如李玲无法在合同签订之日起60日内取得购房资格，则买卖关系解除，定金50万元作为对周伟、徐玉的赔偿款。根据现有事实，李玲未能依照上述约定取得购房资格，因此李玲构成违约。按照约定，买卖关系解除，定金不再退还。据此，李玲本案的诉讼主张，无法律依据。

对于定金能否酌减的问题，违约金存在可请求降低的情形；但定金应适用定金罚则，并无可比照违约金减少的法律规定。合同当事人在合同中，同时约定了违约金条款以及定金条款时，守约方可以选择适用违约金或定金条款，选择权在守约一方，而非违约一方。结合本案，守约方周伟、徐玉要求适用定金罚则的规定，对定金做出不予退还的处理，合法亦符合合同约定。因此，周伟、徐玉的抗辩，不应该采信。最后，李玲的诉讼请求于法无据，不应该支持。

综上，我认为法院的判决是正确的。