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房屋保修金适用于五年保修期规定吗

来源:安居房地产律师网点击:
  【案情】

  2013年3月7日,甲开发商与乙公司签订建设工程合同,约定将其开发的莲花小区20栋商住楼发包给乙公司承建,并于2014年7月10前验收合格交付甲方使用,双方于房屋验收合格一个月内结算工程款。合同还约定工程结算时,甲方暂扣工程款5%作为保修金,于验收合格一年后返还乙方。2014年7月1日,乙公司将验收合格的房屋交付甲开发商并进行了工程结算,甲开发商暂扣保修金50万元。2015年7月20日,乙公司要求甲开发商返还暂扣的保修金50万元,甲开发商不同意,辩称根据法律规定,房屋保修期为5年,保修金返还时间也应是5年后。

  【分歧】

  对于甲开发商是否应现在返还保修金,存在两种不同意见:

  第一种意见认为,甲开发商现在不用返还保修金。根据我国建筑工程领域的法律规定,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,最低保修期为5年,保修金时间应和保修期等同,甲乙双方对保修金的约定违反法律的强制性规定,应属无效。故保修金最快也应房屋验收合格5年后,即2018年11月26日后返还。

  第二种意见认为,甲开发商应现在返还保修金。国家法律法规只对房屋保修期进行了规定,并没有对保修金进行规定;其次,保修期5年并不等同于保修金也是5年。在法律未明确规定的前提下,应遵循当事人自治意识,依照合同约定,故甲开发商应现在返还保修金。

  【管析】

  小编同意第二种意见,主要理由如下:

  第一、法无明文规定时,应尊重当事人自治意识。翻阅我国建筑工程领域的相关法律,如《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等,均只对房屋保修期进行了规定,如:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,最低为5年;电气管线、给排水管道、设备安装,最低为2年。而对是否应约定保修金、保修金多少等并没有进行相关规定。因此在私法领域,法无明文规定时,我们应尊重当事人的意识自治,双方当事人可以就保修金自行约定,该合同约定合法有效且对双方都有约束力。

  第二、保修期不等同于保修金,且返还保修金不免除乙公司的保修义务。首先,法律规定的是房屋最低保修期为5年,没有规定保修金5年,同时保修期5年并不等同于保修金也是5年,保修金和保修期完全是两个概念,我们不能以此类推。其次,本案中,甲开发商希望暂扣保险金5年后返还,其根本目的是为督促乙公司履行保修义务,即在5年的保修期内,如果乙方不履行保修义务,甲开发商以保修金代为履行。但是,返还保修金并不免除乙公司的保修义务,即使双方没有约定保修金,乙方作为建设单位,依然负有保修义务且必须履行。因此,甲方暂扣保修金的行为无事实和法律依据。

  综上,本案中,甲开发商应现在返还暂扣的50万保修金。

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