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卖房卖家悔约买家怎样有效维权

来源:未知  作者:未知  时间:2017-10-10

  卖家毁约,买家要钱不要房,钱该怎么要

  当卖家违约时,买方可以选择要求继续履行,也可以选择同意解除合同,并要求卖方承担违约责任。有时由于客观原因也会造成合同无法履行,只能解约。比如卖家已经一房二卖,把房产过户给其他人;比如原计划通过贷款购房,而卖家不配合无法办理贷款,买家也无能力自行筹款;再比如房产出现其它特殊情况,确实无法交易等等。

  如果解约追究违约责任,就不是要房,而是要钱了!要钱的情况和理由有以下三种,可以根据不同情况选择适用:

  1、要求双倍返还定金。

  双方可以约定房款20%以内的定金,如果卖方违约,买方可以要求双倍返还定金。

  通常来讲,很多房产交易中的定金是在最初签约时少量支付,在房价疯涨的情况下,双倍返还定金很难做到弥补损失。

  2、要求赔偿约定违约金。

  目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准,一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。所以,当卖方违约时,买家通常会直接按这个标准要求赔偿。

  但是,我国法院对约定违约金并不是放任不管的,一定条件下会进行干涉。如果对方提出约定违约金标准过高,在法院也认为约定违约金过高时,未必支持20%的约定违约金。

  关于“过高”的标准,按合同法司法解释的规定是指超过实际损失130%以上。在房价变化不是特别大的时候,法院很少有真正支持20%的违约金的。

  但是近阶段很多地方的房产涨价幅度很高,甚至会高于约定的20%的违约金标准,导致约定的违约金都没法弥补守约方的实际损失了。这种情况下,买方就要换个标准维权了。

  3、要求赔偿房价上涨的实际损失。

  房价疯涨造成买方无法以原约定价格购买同等房屋的,房价上涨的数额可以认定为买方的实际损失。如果买方认为这个实际损失已超过约定的违约金标准,买方可以按实际损失主张赔偿。

  房价上涨的数额和标准,一般是要在诉讼中经过专业司法鉴定机构评估确定的。当然,评估也是参照市场交易价进行的,即使有误差也在一定范围内。

  总之,买家碰到卖方毁约,要积极收集对自己有利的证据,并及时采取合理的维权措施,必要时找专业律师提供帮助,以确保最大限度维护自己的合法权益!

  同时也提醒不诚信的卖方,即使采取各种手段造成房屋不能实际交易或一房二卖,买家也有权要求赔偿损失。房主毁约即使成功,转卖多得的房款,可能要作为赔偿款赔给不能得到房产的买方。最终可能是得不偿失!
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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