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北京房产律师:法院查封后签订的房屋买卖合同是否有效

来源:未知  作者:未知  时间:2021-01-12

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
原告诉称
张三向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法确认终止对H市产的执行,并解除查封;2、请求依法确认H市一号房产归原告所有;3、本案的诉讼费用由被告承担。
事实与理由:原告张三自2013年起陆续向被告M公司交款,至2014年4月共计50万元。双方于2014年4月16日签订《M公司购房协议》,协议约定,原告以50万元价格购买M公司H市一号房产。后因房产面积及总价款问题发生争议,经协商,双方对上述购房协议予以变更,并于2016年7月21日就上述房产重新签《M公司购房协议》。原告与M公司在2014年和2016年签订的《M公司购房协议》均合法有效,且在本案房产被查封之前原告已向M公司交付近80%的房款。同时,原告对该房产进行了装修装饰并合法占有使用至今,而未能办理过户登记并非原告原因,原告不存在过错行为。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《物权法》的相关法律规定,原告是该房产的实际权利人,是属于能够排除被告李四对该房产执行的权利人。而原告就此向法院提出案外人执行异议申请,但法院在未查明证据、未查清事实的情况下作出了裁定,驳回原告的异议,回避了原告所享有的房产权利,实属错误。
综上所述,原告已于被告李四申请查封被告M公司房产之前就与M公司就案涉房产签订了《M公司购房协议》且交付大部分房款,后变更协议不影响原告早已购买上述房产的性质。现原告已交付全部购房款且合法占有该房产至今,未能签订网签合同及办理过户登记也是被告M公司的原因。故案涉房产归原告所有。李四申请执行原告房产没有法律根据和事实依据。
 
被告辩称
被告李四辩称,1、执行法院对被执行人相关财产的查封在前,查封、评估、拍卖程序合法,被答辩人与被执行人M公司协议不能排除法院执行。2015年9月8日H市人民法院作出执行裁定书查封相关房产,并先后由H市人民法院、H市中级人民法院分别于2016年1月29日、2018年5月21日委托有关机构评估拍卖,后经H市中级人民法院对其中部分房产经两次拍卖流拍,裁定交付申请执行人李四抵偿部分债务(不足部分仍在执行过程中)。相关事实证据清楚。本案被答辩人与被执行人之间所签购房协议时间是2016年7月21日,是在本案执行查封之后,被答辩人张三与被执行人M公司的财产处理行为显然不能对抗法院查封措施,该行为除涉及被执行人非法处置查封财产妨碍执行的法律责任外,其行为显然无效。2、被答辩人诉称2014年签订购房协议并实际合法占有争议房产不能成立,被答辩人就争议房产没有合法买卖合同。
被答辩人诉状称:“2014年4月16日与被执行人M公司签订《M公司购房协议》,约定以50万元价格购买M公司一号房产。答辩人认为,被答辩人所述存在明显瑕疵,其观点不能成立。”理由如下:其一,关于被答辩人是否曾经先期交付给M公司款项尚不明确,但并不排除被答辩人与M公司之间可能存在民间借贷的债务关系,而不是合法的房产买卖关系,因此,被答辩人所称2014年签订购房协议不能成立。其二,被答辩人所称查封前合法占有争议房产不能成立。其三,2016年7月21日协议或被答辩人自称的2014年协议均是无效的,被执行人M公司的M公司房产是未经竣工验收、没有初始登记,不符合商品房销售条件,也没有预售许可证明,根据相关法律规定该房产非但不能市场销售,预售也是禁止、无效的。故此,被答辩人对提出异议的房产不存在合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,对于法院查封的不动产,案外人以买受人名义提出异议的,需要以法院查封前签订合法有效的买卖合同、合法占有为前提。
被告M公司辩称,人民法院作出民事判决后,公司多次找李四协商用M公司的现房以房抵债,但李四始终不接受,坚持要以金钱偿还债务。故H市中级人民法院于2017年12月29日作出了执行裁定书,终结了该案的本次执行程序。4、经李四申请,2018年9月18日中院立案恢复执行,M公司开发至今,从未依法登记领取过权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定,M公司房产是不能进行转让的,是不能买卖的。根据《中华人民共和国拍卖法》第六条规定,M公司的房产不得作为拍卖标的。所以,H市中级人民法院作出的执行裁定书违反了上述法律规定,应当撤销。5、两次司法拍卖流拍后,H市中级人民法院作出执行裁定书,将M公司B1001、B1002、B1003、B1004、B1005、B1006、B1007号房产以第二次拍卖流拍价格交付给被告李四,应属无效。6、M公司2014年陆续收到张三50万元整,2014年4月16日签订了M公司B座十层1004号房产的购房协议,并交付张三使用,2016年7月21日因面积和总价款问题,M公司与张三重新签订了购房协议(合同号为1004),该协议与2014年所签协议均合法有效。7、对于李四的债务,由于公司资金紧张,无法用金钱履行还款义务,公司愿意用现有的房屋以房抵债,了结债务。
 
本院查明
本院经审理查明,李四与M公司民间借贷纠纷一案,H市人民法院于2015年2月16日作出民事判决书,判决:一、被告M公司于本判决生效之日起十日内给付原告李四欠款本金1978400元及利息;二、驳回原告李四的其他诉讼请求。因M公司未履行判决义务,李四申请强制执行,2015年8月8日H市人民法院作出执行裁定,裁定:“立即查封M公司开发的位于H市房产。”2017年3月23日,本院作出执行裁定,将该案提级本院执行,本院于2017年4月6日立案执行。2017年12月29日,本院作出之一执行裁定书,终结该案本次执行程序。后本院于2018年9月18日立案恢复执行。执行过程中,本院依法裁定对M公司名下位于H市房产进行拍卖。因两次司法拍卖流拍,本院于2019年6月11日作出执行裁定书,裁定:“一、将M公司名下位于H市房产以第二次拍卖流拍价,交付申请执行人李四抵偿法律文书确定的部分债务。上述房产所有权自裁定送达李四时转移。二、李四可持本裁定书到有关机关办理相关产权过户登记手续。”
另查明,执行过程中,张三提出执行异议请求中止对M公司名下M公司B作10层04号房产的执行,并解除查封。理由主要是:2016年7月21日张三与M公司签订购房协议,约定购买M公司名下的案涉房产,并且张三早已付清房款并于2016年8月1日合法占有使用案涉房屋至今。张三提交了2016年7月21日与M公司签订的购房协议及2018年1月2日M公司出具的房款收据。本院于2020年3月10日作出执行裁定书,以张三与M公司签订的购买案涉房产的购房协议的签订时间在人民法院查封案涉房产之后为由,认定张三对案涉房产不享有足以排除执行的权利,遂裁定:驳回案外人张三的异议请求。
 
裁判结果
驳回张三的诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为:
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,张三在提出执行异议时,提交的其与M公司签订的购房协议的时间是2016年7月21日,显然是在2015年8月8日人民法院查封案涉房产之后。张三在提起本案的诉讼后,虽提交了2014年4月16日其与M公司签订的购房协议,但该协议系复印件,结合张三在提出执行异议时自认其与M公司签订购房协议的时间是2016年7月21日,实际占有使用案涉房产的时间是2016年8月1日的事实,对该协议的真实性法院不予确认。关于M公司辩称根据执行裁定,人民法院查封的房产中不包括案涉房产。法院认为,前述执行裁定确定查封的财产中虽未区分M公司的A、B座,但在人民法院执行中,M公司对人民法院执行拍卖案涉房产的行为并未提出异议,应认定M公司对人民法院已经查封案涉房产是明知的。综上,张三不能证明其与M公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同,依据前述规定,张三对案涉房屋不享有足以排除执行的权利。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】