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北京房产律师:购房合同中未被释明的格式条款无效

来源:未知  作者:未知  时间:2021-01-12

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
原告诉称
原告张三、李四向本院提出诉讼请求:1.解除两原告与被告M公司于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告M公司返还两原告已付购房款40万元,并支付该款自2017年10月23日起至法院判决付款之日止,按照银行同期同类贷款利率计算的利息损失;3.判令被告M公司承担已付购房款一倍的赔偿责任,即赔偿两原告40万元;4.判令被告H公司对上述第二项诉讼请求中的13万元及相应利息损失承担共同清偿责任;5.判令两被告承担本案诉讼费。
事实与理由:原告张三与李四系夫妻关系。2017年10月15日,原告听了销售人员王五的介绍,支付给被告M公司5万元定金,认购一号房屋一套。建筑面积为134.87平方米,合同总价为100万元。两原告于2017年10月23日支付35万元首付款给M公司后,与M公司签订了《商品房买卖合同》,但M公司销售人员告诉两原告可以存13万抵15万。让两原告将13万元以优惠款的名义汇往H公司的账户,此时两原告也只能同意。被告M公司承诺于2018年4月30日前取得涉案房屋的土地及房屋权属证书交给两原告,以用来办理该商品房的转移登记。
签订《商品房买卖合同》后,M公司的销售人员王五让两原告等待涉案房产的网签。原告多次电话或微信询问办理证书的进展,销售人员以政府部门办理网签较慢,房地产商卖出的房子较多需要排队为借口,拖延时间。2018年6月3日,原告询问为什么现在还不能交房,销售人员回复已经递交申请了,在等排队网签。2018年8月29日,原告质疑销售人员,房子是不是被抵押了。销售代表此时才承认开发商前期都是在抵押贷款。此后销售人员拒绝联系原告。此后经过原告多次去公司售楼部或通过电话询问,催请M公司,均没有结果。2019年10月30日,原告向S市自然资源和规划局提出不动产登记资料查证,确认M公司早在2017年4月12日将涉案房屋抵押给了某银行,导致涉案房屋被限制出售。两原告认为,M公司违反诚实信用原则,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,致使两原告在不知情的情况下与之缔约,存在恶意欺瞒的主观故意和客观行为。在两原告付首付款长达两年多的时间后,无力解除抵押登记,致使合同目的不能实现,已构成根本违约。
在2017年10月15日向原告介绍所售商品房之前,销售人员为取得购房者的信任,自我介绍为房地产商的一手房源,不存在中介行为,并带原告去房子现场实际考察。在诱导购房者缴纳首付40万的过程中,以优惠的名义让购房者将其中的13万首付款汇往H公司账户名下。H公司在签订房产合同过程中,没有表明自己是中介的身份,并未给购房者提供任何中介服务,没有主动就本次房产买卖纠纷主动联系购房者。在原告通过网络查询的方式联系到H公司负责人时,才承认房子被抵押。原告多次联系,要求其归还13万元,均被拒绝。
 
被告辩称
被告M公司辩称:两原告自认于2018年8月29日知晓涉案房产被抵押,根据《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第十一条第2点约定:“买受人行使法律规定或合同、本协议约定的单方解除合同的权利时,应当在知道或者应当知道有权解除合同之日起的15日内书面通知出卖人,逾期则视为买受人放弃解除合同的权利”。但两原告从未通知过M公司解除合同,已丧失合同解除权,故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定。两原告系H公司介绍过来的,其付给M公司的购房款是27万元,并非40万元,另外13万元是付给H公司的中介费。M公司主观上不存在故意隐瞒房子被抵押的事实,两原告签订的《商品房买卖合同》是草签合同,说明当时不能订网签合同。合同第十六条约定交房在半年后,合同第十三条又间接告知了有关抵押情况。整个小区有上百户被抵押,M公司事先已告知中介公司,两原告应当知晓。请法院驳回两原告对M公司的诉讼请求。
被告H公司辩称:当时H公司销售人员已告知两原告房屋被抵押的事实,两原告也愿意购买,两原告是外地人不可能直接过来买的,我公司和其他中介公司有合作,两原告是其他中介公司带过来的,我公司当时也告知两原告需要支付服务费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人的质证意见,对于两原告提供的证据:《商品房买卖合同》、收款收据、POS签购单、S市不动产登记查询证明、微信聊天记录,以及两被告提供的证据:《居间合同》,因符合证据“三性”,本院予以认定,并在卷佐证。
当事人提供的其他证据,不影响本案事实认定和法律适用,本院不予确认。
 
本院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:被告M公司与被告H公司之间存在居间合同关系,后者为前者开发的项目提供推销楼盘、促成交易等中介服务。原告张三于2017年10月14日左右到售楼部了解楼盘,销售中介人员王五接待了张三。2017年10月15日,原告张三、李四向M公司支付5万元定金。2017年10月23日,两原告与M公司签订《商品房买卖合同》,约定内容包括:“两原告向M公司购买一号房屋,总价款为87万元。付款方式为按期付款,买受人于本合同签署的同时支付首付款27万元,剩余购房款60万元以商业贷款方式支付,买受人应在本合同签署之日起七日内向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料,签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的全部文件,缴纳办理按揭贷款所需的费用。上述合同签订当日,两原告通过POS机刷卡方式向H公司支付13万元,向M公司支付22万元。两原告提供的收款收据中有共计27万元款项盖有M公司的印章,13万元款项盖有H公司印章;POS签购单中有共计27万元款项显示的商户名为M公司,13万元款项显示的商户名为H公司。
上述合同签订时,涉案房屋处于抵押状态,但M公司未在《商品房买卖合同》中予以告知。2018年8月29日,王五在微信中告知张三:“开发商前期都是抵押贷款的”。2019年10月30日,张三向S市自然资源和规划局查询确认了涉案房屋被抵押的事实。因相关抵押登记至今未解除,两原告未能办理按揭贷款,相关房屋也无法办理产权过户登记手续,M公司亦未向两原告交付房屋。本院于2019年11月12日收到两原告起诉材料。
 
裁判结果
一、解除原告张三、李四与被告S市房地产开发有限公司于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告S市房地产开发有限公司返还原告张三、李四购房款27万元,限于本判决生效后五日内履行;并赔偿两原告以27万元购房款为本金,自2017年10月23日起至2019年8月19日止,按银行公布的同期贷款基准利率计算的利息;并赔偿两原告以尚欠的购房款为本金,自2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息,利随本清。
三、被告S市房地产开发有限公司另按已收取购房款的一倍即27万元赔偿原告张三、李四损失,限于本判决生效后五日内履行。
四、被告H公司返还原告张三、李四人民币13万元,限于本判决生效后五日内履行;并向两原告支付以13万元为本金,自2017年10月23日起至2019年8月19日止,按银行公布的同期贷款基准利率计算的利息;并向两原告支付以尚欠的上述款项为本金,自2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息,利随本清。
五、驳回两原告其他诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为:
本案争议焦点是:1.两原告的合同解除权是否消灭;2.合同解除后,两原告已付款项的返还主体应如何确定;3.合同解除后,两被告的赔偿责任应如何确定。
对于争议焦点1,被告M公司认为根据《商品房买卖合同》附件八第十一条第2点约定,两原告享有的解除权已消灭。法院认为:根据《中华人民共和国合同法》相关规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。本案《商品房买卖合同》系格式合同,对合同解除权的期限仅在附件中进行约定,M公司未提供证据证明其已采取合理的方式提请两原告注意该条款,故该条款不发生效力。
另根据《中华人民共和国合同法》相关规定,格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。在商品房预售合同的履行过程中,应当允许购房人在出现法定或约定的购房人有权解除合同的事由后,有一段合理的时间向开发商提出异议、协商问题的解决办法。M公司提供的上述格式条款中关于15日的除斥期间的约定,并未合理设置解决问题的缓冲期间和缓冲条件,不符合商品房买卖合同履行中的实际情况,性质上属于排除购房人主要权利的条款。故即使M公司履行了告知义务,该条款也应当认定为无效。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”。第十五条第二款规定:“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”。涉案房屋约定的交付时间为2018年4月30日前,根据上述法律规定,两原告在约定的交付时间届满后二年内均可以行使解除权。故对于两原告主张解除涉案《商品房买卖合同》之诉请,法院予以支持;对于M公司的相关抗辩意见,法院不予采纳。
对于争议焦点2,法院认为:两原告提供的签购单明确显示了实际收款方,提供的收款收据上盖有实际收款方的印章。从常理上讲,作为具有完全民事行为能力的自然人,除了日常生活性支出以外,对于数额巨大的款项支出,一般都会对POS签购单和收款收据的内容予以核实。本案涉及的各笔款项数额巨大,两被告向两原告提供了相应的POS签购单和收款收据,对于各笔款项的去向两原告应当清楚,故法院根据POS签购单和收款收据的内容认定收款方。
根据《中华人民共和国合同法》相关规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据法院查明的事实,被告M公司实际收取两原告的购房款为27万元,《商品房买卖合同》解除后该款项依法应返还给两原告。M公司与H公司之间为居间合同关系,两原告未提供证据证明向H公司支付款项系应M公司的要求,故收取13万元款项应当认定为H公司个人行为,两原告主张M公司返还支付给H公司的款项于法无据,法院不予支持。被告H公司未提供证据证明其收取两原告13万元款项的合法依据,且13万元亦远高于中介服务费用的一般市场价,现两原告主张H公司返还并无不当,法院予以支持。
对于争议焦点3,法院认为:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:……(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;……”。被告M公司在签订商品房买卖合同时并未告知两原告买卖标的已被抵押的事实构成欺诈,且涉案房屋至今未解除抵押,被告M公司无法履行交房和过户义务,致使相关《商品房买卖合同》解除,两原告有权主张M公司承担赔偿责任。根据上述法律规定,法院确定被告M公司按已收取的购房款27万元的一倍承担赔偿责任;并赔偿两原告以27万元购房款为本金,自2017年10月23日起至2019年8月19日止,按银行公布的同期贷款基准利率计算的利息;并赔偿两原告以尚欠的购房款为本金,自2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息。
被告H公司无正当理由收取两原告13万元拒不返还,给两原告造成利息损失,根据H公司收款的时间,法院确定由被告H公司向两原告支付以13万元为本金,自2017年10月23日起至2019年8月19日止,按银行公布的同期贷款基准利率计算的利息;并向两原告支付以尚欠的上述款项为本金,自2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】