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北京房产律师:因拆迁无力建房与子女签订的房屋转让合同效力如何

来源:未知  作者:未知  时间:2021-01-12

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
原告诉称
原告张A起诉称:1、确认坐落在Y市的不动产归原告所有;2、被告协助原告办理上述不动产的变更登记手续。本案审理过程中,原告撤回了第一项诉讼请求.事实和理由:被告王H与李G(2020年4月己去世)原系夫妻关系,被告李T、李M是李G与前妻所生的女儿。2010年4月,李G和被告王H因旧村改造拆迀安置在Y市建房。李G、王H因年老体迈,没有能力将安置房建成,遂于2011年7月18日与原告签订了房屋转让协议,将房屋以150万元的价格转让给原告,由原告建造竣工,房屋的所有权也归原告。2014年4月,原告曾诉至法院,请求确认双方签订的房屋转让协议合法有效,坐落在Y市的房屋归原告所有。但由于当时涉案不动产尚未办理初始登记,仅判决房屋转让协议有效。现涉案房屋已完成不动产权属初始登记,但由于李G己去世,其他被告又以种种借口不协助原告办理不动产的变更登记手续。
 
被告辩称
被告王H答辩称:原告起诉状有几处错误,第一是时间错误,原告在诉状上称2011年7月18日签订房屋转让协议是错误的,协议是在2009年上半年签订的;第二是房屋转让错误,这不是房屋,是宅基地转让,所以是虚假的协议;第三是涉案房屋150万元的价格转让给原告,实际是宅基地转让款150万元,但是直到2011年7月18日被告才得到50万元,另外100万元至今未支付;第四是民事判决无效,因为该判决认定事实不清楚,适用法律不当,是违法裁判,因为它认定是房屋转让,而实际上是宅基地转让。
综上,上述协议转让的是宅基地,属无效合同;转让协议多处虚假,被告至今未收到100万元转让款;原判决未查清事实,系虚假诉讼;原告有多处房屋,违反了我国土地管理法农民一户只有拥有一处宅基地的规定。请法庭驳回原告的诉讼请求。
被告李T答辩称:一、涉案房屋转让协议的内容违反国家法律和政策强制性规定,应为无效民事合同,原告没有法律和国家政策上的依据取得涉诉房屋的宅基地使用权。1、原告张A与李G、王H,2011年7月18日签订房屋转让协议,合同目的本质上是要实现原告最终取得涉诉房屋所有权和宅基地使用权,该协议无效。2、《全国民事审判工作会议纪要》关于房地产纠纷案件处理部分规定,将宅基地上建造的房屋出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律规定、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。本案原告受让房屋不符合条件,应属无效。3、《中华人民共和国物权法》第七规定,物权的取得和行使,应当遵守法律、尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。原告受让被告房屋违反了“一户一宅”制度,损害了其他集体经济成员权益。
二、原告错列李T为被告,应当驳回起诉。1、李T目前不是讼争房屋不动产登记公示中的权利人,对转让协议不知情也不认可。2、李T系李G与前妻所生之女,和妹妹李M自1986年之后即随母亲生活至成人,和李G不是家庭成员共同生活的关系,未从房屋转让中获得任何利益,当然也不存在履行任何合同义务的责任。3、原告要求被告协助办理过户手续缺乏法律依据。综上,请求驳回原告的诉讼请求。
被告李M答辩称,原告起诉主体不符合法律规定,宅基地不是我卖的,不知情也不同意。
 
本院查明
根据本院认定的证据,结合当事人陈述,认定如下事实:
原告张A与被告王H及李G均为Y市人。因旧村改造拆迁,被告王H及李G户经投标安置在Y市。Y市建设局于2010年4月2日向李G颁发建设工程规划许可证,建设规模“B23幢108平方米,三层,地下一层”等。2011年7月18日,原告(受让方、乙方)与被告王H及李G(转让方、甲方)经协商,就坐落在Y市房屋签订了《转让协议书》一份,约定甲方旧村改造在Y市房屋,因年老无力再出资升层建造,故决定将所建的房屋转让给乙方,转让价为150万元,此前甲方向乙方所借款100万元抵销为房屋转让款,其余50万元转让款在协议签订后三日内付清;转让房屋由乙方按规划升层建造,费用由乙方自负,所造的房屋也归乙方所有;该房屋可以办理房地产权证后,甲方应及时协助办理,办证所需交纳的费用均由乙方支付。双方还对其他事项进行了约定。
同日,原告汇款支付给被告王H及李G,50万元。原告已将上述房屋建造竣工,尚未办理房屋房地产权登记。2014年4月28日,原告向本院提起诉讼,要求:1、确认原告与被告王H及李G签订的房屋转让协议合法有效,2、上述房屋归原告所有。同年5月28日,本院作出民事判决书,认为双方签订的《转让协议书》合法有效,但涉案房屋尚未办理房地产权登记,原告要求确认房屋归其所有不予支持。判决支持了原告的第一项诉讼请求,驳回了原告的第二项诉讼请求。2019年1月22日,讼争房地产办理了不动产权登记手续,权利人为李G与王H,房屋坐落于Y市。
另查明,2014年5月26日,原告与被告王H及李G签订和解协议一份,约定双方为和睦相处并照顾年老等,原告另外再付给被告王H及李G,108000元,如转让房屋办理权属证书及变更过户手续需配合的,被告王H及李G应无条件予以协助。同年7月18日,原告支付了款项。李G与被告王H系夫妻关系,李G于2020年4月23日去世。被告李T与李M系李G与前妻所生女儿,在李G去世后未表示放弃继承李G财产。
 
裁判结果
被告王H、李T、李M于本判决生效之日起十五日内协助原告张A办理上述不动产过户到原告名下的转移登记手续。
 
北京房产律师靳双权认为:
原告与被告王H及李G签订的《转让协议书》系双方真实意思表示,不违反法律法规规定,合法有效。原告已按约履行了合同义务,并且原告已在涉案宅基地上出资建造成房屋并占有使用至今。涉案宅房屋现已办理不动产初始登记手续,被告王H有协助原告办理涉案不动产转移登记手续的义务。同时因案外人李G已去世,被告李T、李M作为财产继承人负有协助原告办理涉案不动产转移登记手续的义务。原告的诉讼请求合理合法,本院予以支持。被告的辩解依据不足,法院不予采信。
、综上所述,法院的判决时是正确的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】