【案例】商品房的土地使用权年限缩短，如何索赔
来源：未知 作者：未知 时间：2013-09-04
住宅的土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长年限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年。很多时候开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多。
合同约定70年，办证时发现缩水30年2002年6月，郑女士与苏州某房屋开发公司签订《商品房买卖合同》，郑女士购买苏州某房屋开发公司开发的华侨花苑10幢北单元301室。合同约定，该地块规划用途为住宅，土地使用年限自2001年1月8日至2071年1月9日。该房屋的分推土地使用权面积为28.5平方米。2003年4月，郑女士在办理产权证时，被土地使用权登记主管部门告知该房屋所占地块是商业用地，使用权年限为40年。郑女士多次与开发商协商要求办理70年的土地使用权证或赔偿其因土地使用权缩水30年而造成的损失，未果。
2003年10月，郑女士诉诸法院，请求法院判令开发商按约定履行合同义务，将40年的土地使用权变更为70年。如果不能办理，要求开发商按照已购房屋的当前市场价进行一赔一的赔偿。
法院在审理中查明，开发的在取得该地块时，根据该开发商与出让方签订的第4号出让合同的约定，该房屋占用地块4号地块，出让年限为40年，使用性质为商业。该地块的土地使用权价格为每平方米1266元。2001年4月25日，开发商取得《建设工程规妣许可证》。许可10号房，二至五层，4024. 98平方米，其中住宅 987.7平方米，商业3037.19平方米。另，有证据表明，与该4号地块相邻的5号地块，出让年限为70年，使用性质为住宅，使用年限自2001年1月8日至2071年1月7日，该地块每平方来为582元。
一审判决争议的焦点是：1：双方签订的《商品房买卖合同》中关于土地使用权为70年的条款是否无效。2.关于缩水30年的赔偿费用，是否应以邻近住宅地块出让时地价年平均费用来计算赔偿。
一审法院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》的主要条款不违反法律的规定。但合同约定的土地使用权年限条款违反了土地出让合同和建设工程规划许可证许可的土地使用审批年限，即使被告有意办理变更混合用地手续，由于该地块的商业门面房已卖与他人，土地使用人已经变更为房屋产权人所使用，一该条款客观上已不能履行，故该条款系无效条款。原告要求将40年的土地使用权年限变更为70年的诉讼请求不予支持。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。导致该条款无效系被告工作失误所致，故被告应承担相应的赔偿责任。由于双方在合同中未对该条款的违约责任进行约定，而原告因此而受到损失的是土地使用年限；土地使用年限到期，原告有可能会支付相应的土地使用费。对此，被告在诉讼中表示愿意对此进行赔偿。一被告应对原告有可能支付的费用进行赔偿。‘赔偿的费用可参考住宅土地出让金的平均年限费用延长至70年的费用赔偿。对于原告要求一赔一的请求，无相应的法律依据，不予采信。根据《合同法》第44条、第56条、第60条的规定，辩决被告于本判决生效后7日内一次性赔偿支付原告人民币7108. 71元。#p#分页标题#e#
原告上诉至苏州市中级人民法院。二审法院以该地块的实际使用性质即商业用地来计算赔偿金额，该地块出让时的价格为每平方米为1266元，使用年限为40年，由此得出：l266元/40年=31. 65元，短缺30年土地使用权的损失就是：31.65元x30年X28.5平方米=27060.75元。二审法院改判决开发商一次性赔偿购房人27060. 75元。
评析：
合同约定土地使用权年限为70年条款的效力问题
土地使用权的年限在出让方出让该地块时就已确定。开发商根据其与出让方签订的《苏州市国有土地使用权出让合同》和取得的《建设工程规划许可证》开发该地块。该《出让合同》第3条明确规定，该地块使用权年限为40年，土地性质为商业用地。由于该地块在城市规划上已经确定为商业用地，城市规划并非由当事人签订的《商品房契买卖合同》所能变更。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》（以下简称《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》）规定，商业用地出让的最高年限是40年。因此，在该《商品房买卖合同》中，购房人最多只能得到40年的土地使用权，而不可能是70年。双方签订的《商品房买卖合同》中约定土地使用权年限为70年，由于与法律相抵触，故一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》中关于土地使用权为70年的条款无效，是正确的。
二、短缺30年土地使用权年限的损失认定
购房人根据《商品房买卖合同》约定，明确购买的是70年的土地使用权。现在的事实是该地块只有40年，短缺的30年土地使用权就是购房人的损失。根据《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第40条的规定，土地使用权年限届满后，国家将无偿收回土地使用权，地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。因此，40年以后，购房人要保有该房屋的所有权，继续使用该地块的话，就必须第二次买地。这个损失是客观存在的。购房人要居住满70年，就必须再支付30年的土地使用权费用。
如何认定短缺的30年的土地使用权价格，这是本案的焦点也是难点。关于赔偿费用的计算，一审法院认定，可参考住宅出让金的平均年摊费用来测算。邻近地块的出让年限为70年，使用性质为住宅，该地块的出让价格是每平方米为582元。由此得出出让地块每平方米每年的价格是582元/70 =8. 3142857元。该房屋的分摊土地使用权面积28.5平方米，短缺30年土地使用权的损失就是8.3148257元X30年X28.5平方米=7108. 71元。因此，判决开发商一次性赔偿购房人人民币7108. 71元。二审法院在确定赔偿费用时也基本沿用一审法院的计算思路，所不同的是以商业用地的价格来认定购房人的实际损失，虽然计算赔偿金额比一审高，但该赔偿思路也是不恰当的。
笔者认为：一审法院如此认定短缺30年土地使用权损失的不当之处在于：由于城市规划将该地块确定为商业用地（一楼为商业性质的店铺），该地块土地使用权期满后要续期必然仍以商业用地计价。因此，其短缺的30年土地使用权价格不能以住宅用地来计算，只能是按商业用地计算。二审法院的不当之处在于：购房人要居住满70年，必须是在40年以后再买地，而不可能是现在就补买30年。也就是说，购房人的实际损失等于在40年以后购买30年土地使用权的价格。40年以后的土地价格究竟是多少，现在并不能完全确定，可以作一预测。但有一点是确切无疑的，即由于土地的稀缺性和增值性，届时地价将远高于现时地价。#p#分页标题#e#
三、法律责任的认定
（一）是违约责任还是缔约过失责任
按一审法院的认定，如果确认土地使用权年限条款无效，财开发商应根据《合同法》第42条规定承担缔约过失责任。但笔者认为，本案中由于（商品房买卖合同）已经履行，但只是履行了40年的土地使用权，开发商构成违约，应当按违约来赔偿购房人因土地使用权短缺而造成的损失。
（二）是否适用惩罚性赔偿的问题
本案中开发商对该地块的土地使用权年限只有40年是明知的。开发商在明知其取得的土地使用权年限为40年的情况下，仍与购房人签订土地使用权为70年的《商品房买卖合同》，这显然符合《合同法》第42条描述的情形，“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”，是明显的欺诈行为，应当适用《合同法》第113条第2款和《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条的规定，对开发商适用惩罚性赔偿的违约责任。赔偿金额应当是购房人被短缺的30年土地使用权价格的双倍。而一审法院认定开发商将本来只有40年的土地使用权按70年转让给购房人是因工作失误。这个认定是错误的。因为即使是个别工作人员的失误，也不能认定为开发商法人的失误。作为法人的开发商对该地块的土地使用权年限是明知的，明知而为，即是故意。因此，对开发商应当依照《合同法》第113条第2款的规定追究其违约责任。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】