【案例】抵押合同侵犯共有的所有权确认无效案
来源：未知 作者：未知 时间：2013-09-09
1993年3月，原告，职红星与被告李冀安、第三人李冀洲订立一份合同，约定由三人共同出资购买西安市长乐西路102号房屋并对其予以改建，费用按2：2:1分摊，改建后的房屋三人以3,5:3.5:3享有利润，房屋产权状况由李冀安以其个人名义办理。1996年6月，李冀安办理了该改建房屋的所有权证，载明李冀安为所有权人。2000年8月26日，李冀安任法定代表人的陕西源海汽车租赁有艰公司与第三人建行建国路支行订立了一份借款合同，李冀安以上述房屋为该笔借款的抵押物与建行建国路支行订立了一份抵押合同，其妻被告王志英亦在该抵押合同上签字。其后，李冀安协同建行建国路支行办理了抵押物登记手续，建行建国路支行即取得了针对该房屋的房屋他项权证书。2002年9月，职红星获知上述情节，认为李冀安瞒其将三人共有的房产用于抵押贷款，其所享有的所有权受到侵犯，遂诉至西安市新城区人民法院，要求确认前述抵押合同无效。李冀安辩称其将房屋作抵押时给职红星打过招呼，但未能提出相应证据佐证。第三人建行建国路支行述称职红星不能向人民法院起诉，应向有关行政单位申请解决产权问题。李冀洲述称李冀安就抵押贷款事项向其打过招呼。
西安市新城区人民法院审理后认为：李冀安未经职红星同意，私自将其与职红星、李冀洲共有之房屋用于抵押贷款，侵犯了职红星的合法权益。由于李冀洲对李冀安以房屋做抵押的行为明知未否认，故应视为其同意。又因职红星所诉仅限于抵押合同的效力问题，所以建行建国路支行述称职红星不能向人民法院起诉的理由不能成立。职红星所诉抵押合同中针对其本人所应享有的房屋所有权份额约定的抵押无效，其余有效。
依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第五十四条第一款之规定，该院于2002年l1月判决：在李冀安、王志英与建行建国路支行订立的抵押合同中，李冀安以其与李冀洲所享有的房屋所有权份额设定的抵押有效，以职红星所享有的房屋所有权份额设定的抵押无效。
一审宣判后，建行建国路支行不服，向西安市中级人民法院提起上诉。称：职红星无房屋产权证书，不能证明其为房屋合法所有权人。职红星不能用三方合同对抗李冀安的房屋产权证书和本行已取得的房屋他项权利证书。要求依法改判，驳回职红星的诉讼请求。职红星答辩认为：其虽无房屋产权证书，但是事实上的共有人；李冀安未经其认可，私自以共有房屋抵押属侵权行为。因此。一审判决正确，应予维持。
西安市中级人民法院认为：李冀安私自以英与职红星、李冀洲共有之房屋对外设定抵押，侵犯了职红星的合法权益，职红星对此可向李冀安提起相关诉讼。李冀安所持有的房屋产权证书并未记载职红星为共同权利人，职红星与李冀安、李冀洲之闯的共同出资购房、产权分割协议，不能对抗善意的第三人。建行建国路支行在与李冀安订立抵押合同时尽到了善意第三人应注意的义务，故该抵押合同应为有效，建行建国路支行的上诉请求应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，该院于2003年3月．17日判决如下：撤销西安市新城区人民法院一审民事判决书，驳回职红星的诉讼请求。 #p#分页标题#e#
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】