北京房地产北京律师评析两例商品房买卖纠纷案例
来源：未知 作者：未知 时间：2014-07-16
案例一：
案件详情：
已预交了部分房款并签了购房合同，但北京孟先生的房子却被房产商再次卖掉，房产商声称因孟先生该付的房款逾期未交，购房合同无效，所以房子已转卖给他人，孟先生一怒之下将房产商告上法庭。北京法院一审判决购房合同有效，房产商向孟某交付房屋，并支付逾期未交房违约金。
2007年12月，孟某与北京一家房产商签订了《商品房买卖合同》。合同约定，孟某购买该房产商楼房一套，总价款为22万元，房款于2007年12月底前一次性付清，逾期应缴纳违约金。同时规定，房子于2008年12月底前交付，逾期交房，房产商应按日向孟某支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，孟某即交付了10万元预付款，但剩下的房款没有在合同规定的时间内缴纳完毕。2009年3月，孟某从该房产商处得知该房已经卖给他人，房产商也承认该房已卖给他人并通知了孟某。
房产商辩称，因为孟某没有按合同约定履行交款义务，超过付款期限，房产商按合同约定行使解除权，并没有违反法律规定，另外房产商已通过电话及多次当面向孟某提出解除合同。
法院审理：
法院认为，房产商和孟某签订的《商品房买卖合同》是有效合同，孟某没有按照合同约定及时付清购房款，应当向房产商支付违约金，但因房产商没有提出反诉请求，法院不予审理。对于房产商提出的因孟某先违约而解除了与孟某合同的辩解，法院认为，因房产商没有证据证明已经通知孟某解除合同，即没有证据证明其已经依法行使了解除权，故其此主张不予采信。房产商没有依照合同约定及时交付房屋，构成违约，应依照合同约定，向孟某继续履行交房的义务，并于2009年4月起至实际交房日止，按已付房款的日万分之一计算支付给孟某违约金。
案例二：
案件详情：
2004年3月，孙某经中间人介绍认识了被告杨某，一周后，孙某和杨某双方签订了一份协议，协议中约定，杨某用孙某购买经济适用房资格的指标，购买位于北京市昌平区天通苑西二区的房屋；在买房过程中，一切手续均用孙某的名义，产权归杨某所有。在签订协议当天，杨某以孙某名义与开发商签订了购买位于北京市昌平区天通苑西二区的经济适用房合同书。后又以孙某名义签订了按揭贷款的相关手续。现此房于2005年1月6日已取得经济适用房房产证。房产证记载的产权人是孙某。
原告孙某起诉称：杨某不具备购买经济适用房的资格，而用孙某的资格购买经济适用房，其行为是以合法形势掩盖非法目的，客观上损害社会公共利益。孙某起诉至昌平区法院，请求法院判令孙某与杨某所签订的协议无效，并要求杨某将北京市昌平区天通苑西二区的房屋恢复原状，并从此房内腾退。
被告杨某在答辩期内向法院提出反诉。被告反诉称：孙某与杨某约定办理房屋过户手续后，杨某支付孙某费用一万元。2004年4月，杨某入住房屋，至今杨某一直和女儿女婿及侄女居住盖房内，并缴纳各种物业费，期间该房屋具备办理过户手续条件，杨某要求孙某协助办理过户手续时，孙某要求杨某支付数十万元否则就不予办理过户手续，还声称如杨某不答应，即要通过法律程序收回房屋，通过市场出售房屋能实现甚至要比杨某给的更大利益。杨某认为双方签订的协议不违背国家法律法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有约束力，杨某要求继续履行双方签订的协议并立即协助孙某办理房屋过户手续。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】