北京市人民法院审理商品房买卖纠纷案例及北京律师解析
来源：未知 作者：未知 时间：2014-07-21
案例一：
案情简介：
2005年3月16日，郑某与开发商签订了《商品房买卖合同》（一式四份）。该合同约定：开发商向郑某预售商品房一套，该总面积186平方米；房屋总价款为401000元，首期付款30%，即121000元，剩余款项由银行贷款支付后，再由郑某分期向银行偿还。合同签订后，郑某依约向开发商支付购房款121000元，开发商也向郑某交付了房屋。由于开发商的商品房预售许可证过期失效，导致银行不愿意代付购房款，双方的“按揭”约定遂无法执行。
在签订商品房买卖合同时，开发商借口办理房屋交易登记和银行“按揭”，要求同时持有四份合同原件，郑某没有防范意识，遂将合同原件全部交开发商收执。开发商在收齐合同原件后，遂对四份合同中的付款条款作出相同修改。各份合同尽管存在不正常改动，但是条款一致。为此，该合同被获准登记备案。
由于银行不愿意为郑某提供贷款服务，而郑某又无力另行向开发商支付购房款。开发商为此而于2006年3月向仲裁委员会申请仲裁裁决（《商品买卖合同》约定以仲裁方式解决合同争议），请求郑某向其一次性支付购房款项371200元、违约金38864元和办证费6276元，共计416340元。开发商在申请仲裁裁决的同时，请求仲裁机构对郑某所购房屋实施财产保全。仲裁委员会于同年8月作出仲裁裁决，支持开发商的仲裁请求。由于郑某无力履行仲裁裁决，开发商为此而向人民法院申请强制执行，人民法院为此强制拍卖房屋，所得款项不足40万元，扣除各项仲裁和执行费用后，尚不足以清偿对开发商的债务。此案的最终结果是，郑某除白白支付了120100元首期款外，还对开发商欠下巨额债务。
案件点评：
本案的裁决显然是不公平的，但如此不公平的裁决及执行后果是如何形成的？
（一）开发商的欺诈和郑某的疏忽埋下了争议的火种
在正常情况下，《商品房买卖合同》确实一式四份，除合同双方各执一份外，登记机关和贷款银行也各执一份。如果由开发商代办交易登记和银行按揭手续，也确实要把四份合同全部交开发商收执。在此情况下，郑某应当意识到开发商可能篡改合同。因此，应当在签订合同时另行签署一份副本备份，或者复印后由双方另行对复印件的真实性进行确认。以此防止开发商篡改合同，保持合同的真实性。合同条款的设置尤其是附加条款的设置，本来就已经对消费者不利，如再被篡改，则失去了起码的合同意义。从社会实践的情况来看，开发商篡改合同的现象常有发生，消费者应当引以为戒。
（二）该案裁决有不当之处
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方但是人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
在本案中，郑某无法取得银行消费贷款的直接原因是开发商的预售许可证过期。因此，开发商对郑某违约事实的产生式有过错的。基于开放商的过错和郑某无力一磁性支付购房款的事实，仲裁机构应当裁决解除合同返还款项为妥，裁决郑某用其他资金继续履行付款义务实属不当。
（三）郑某救济方法不当
《合同法》第94条规定了可以单方解除合同的5种法定条件：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。《合同法》第96条则规定了合同解除的程序，即当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《合同法》第96条实际上是规定了合同救济的二个法律原则，一是合同解除的自由主义原则，二是反合同解除的国家职权主义原则。即合同的解除权由合同当事人自由行使，对解除是否有效则由司法机关裁决认定。
当确信因开发商的《商品房预售许可证》过期而无法取得银行贷款时，郑某应当及时操作《合同法》第94条、第96条实施合同解除。在本案中，郑某可以援引《合同法》第94条第4项以开发商存在“其他违约行为致使不能实现合同目的”为理由，书面通知开发商解除合同。在解除通知送达后，即刻申请仲裁裁决并请求返还已支付的购房款。如果郑某能够及时实施解除措施，然后由开发商对解除是否有效进行抗辩。此种程序安排对于郑某而言将较为主动。
案例二：
基本案情：
吴先生向×房地产开发有限公司购买了其开发的一精装修房屋。关于该房屋精装修部分的质量问题，双方仅在预售合同中约定了开发公司有整改义务，对开发公司如何承担相应的赔偿责任未作任何约定；且预售合同的补充条款中还约定了吴先生不得以该房屋的装修质量问题拒绝收房。
2004年7月8日，吴先生在验收该房屋的过程中，发现该房屋的装修部分存在多处严重问题，致使吴先生无法实际入住、使用该房屋。吴先生为此致函开发公司，要求开发公司进行整改，并赔偿损失；但直至2004年10月11日，该房屋才被基本整改完毕，故吴先生直至2004年10月19日才实际使用该房屋。
为此吴先生要求开发公司赔偿相关损失；开发公司则认为其已完成了整改义务，不应再承担损害赔偿责任；吴先生遂提起了诉讼。
律师点评：
在签订精装修房的预售合同时，发展商往往通过格式合同，对精装修部分质量问题的违约责任避而不约，购房人往往求房心切草草签下合同，等到房屋交付时遭遇装修质量问题，不知如何主张自己的权利。上述案例中，由于预售合同中未对装修质量的违约责任作明确约定，吴先生只能以其实际损失要求开发公司承担赔偿责任。律师建议吴先生可以该地段的同期租金标准，要求开发公司赔偿损失，如吴先生已支付了物业管理费，吴先生还可要求开发公司承担该部分费用。
综上，建议购房人在购买精装修房时，应在预售合同中，对装修标准、装修发生质量问题时，发展商如何承担维修、赔偿损失的违约责任予以明确，且注意约定何种装修问题，购房人有权要求拒绝收房或要求退房。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】