商品房屋买卖典型案例的法院审理及房地产北京律师解析
来源：未知 作者：未知 时间：2014-07-23
案例一：
【基本案情】
2004年10月27日，钱某与A房产开发公司签订《商品房预售合同(示范范本)》，约定由原告购买被告开发的星海国际商务广场房屋。双方对合同金额、房屋面积、违约责任等均作了约定。原告依约履行了付款义务，但被告未按期将房屋销售合同交至房地产产权管理中心备案，且延期交房一年多，故钱某起诉要求A公司赔偿延期办理备案登记违约金23777元、延期交房违约金及损失127050元，延期办理房产证违约金196166元。A房产公司辩称，钱某提出赔偿延期办理备案登记的诉讼请求，已超过诉讼时效。其曾发函催告原告前来办理产证，且因原告没有向被告归还借款13万元及利息，故未为原告办理出房产证。法院经审理后认为，A公司存在延期办理备案登记、延期交房、延期办理房产证的违约事实，应依法承担违约责任。
【案件评析】
关于延期办理合同备案登记违约金的认定。法院认为，法律虽对延期备案违约金并无明确规定，但备案登记确实可能涉及购买方的利益，双方对此约定相关违约条款，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，应予遵从。因A公司负责合同备案事宜，现其又无法举证交付钱某备案登记合同的具体时间，故其辩称缺乏事实依据，不予采信。原告诉称2005年11月才拿到备案登记的合同，故原告之诉请未过诉讼时效。由于双方已约定合同总房价不作变动，故原告根据合同约定计算的延期办理合同备案登记违约金，合法有据，予以支持。
关于逾期办证违约金的认定。法院认为，双方于2005年11月24日实际交接房屋时，原告向被告交付代办费、契税、维修基金、印花税、贴花、工本费等费用，与被告间构成委托办证关系，至今已逾270日，被告未能办理两证，构成违约;且合同对逾期办证违约条款已作具体约定，应依据合同约定处理。而被告称因原告未归还13万元借款而不予办证的抗辩，因借款与房屋买卖系不同法律关系，双方并无约定作为抗辩事由，故该抗辩缺乏法律依据，法院不予采信。
关于逾期交房违约金的认定。法院认为，据合同约定，被告在合同约定的交房时间未能如约交付房屋，构成违约，理应承担违约责任。
【律师释法】
房屋所有权证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。对广大消费者而言，购买房屋、取得房产证后，方才意味着拥有了法律意义上的房屋所有权，消费者对逾期办理房产证违约金的约定，最终目的不是求得房地产开发企业的赔偿，而是对房地产开发企业全面履行办证义务的约束，督促及时履行相关办证义务。在此，提醒广大消费者在与房地产开发企业签订商品房买卖合同时，应明确房地产开发企业协助买房者办理房权证及土地使用证时间，并且更要明确逾期办证房地产开发企业应承担的逾期办证的违约金的具体计算方法。
案例二：
案例回放：
2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。
近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。
法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。
律师点评：
商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】