北京房地产北京律师解析商品房买卖纠纷案件
来源：未知 作者：未知 时间：2014-07-24
案例一案情介绍
2004年12月27日，马先生和某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定马先生购买某房地产开发公司开发的位于北京朝阳区某项目房屋一套，购房款总额为451009元。付款方式为马先生于签订《商品房买卖合同》同时支付总房款的20%，即91009元，剩余房款360000元某房地产开发公司需协助马先生在2005年1月3日前办理银行贷款。同日，双方签订补充协议，约定某房地产开发公司作为马先生的银行贷款阶段性保证人，如马先生未能按期归还其到期应归还的银行贷款（包括但不限于每月应还贷数额），致使银行直接从某房地产开发公司银行账户划拨马先生到期应还贷数额或向某房地产开发公司发出《催收逾期（到期）贷款通知书》或其它同类型通知的，则视为马先生违反主合同，某房地产开发公司有权单方解除双方签订的主合同及补充协议，并且马先生应承担下列违约责任：1.马先生应按房款总额8%支付违约金；2.自解除合同的通知送达之日起10日内迁出该房屋，买受人对该房屋已进行装修的，自行承担一切费用及损失；3.某房地产开发公司有权要求马先生将房屋恢复原状并承担所需费用；4.马先生应向某房地产开发公司支付自办理入住手续之日起至迁出该房屋向某房地产开发公司办理交接手续之日止的房屋使用费（按1元/建筑平米/日计算）、拖欠的物业管理费及其他相关费用；5.某房地产开发公司解除合同的书面通知自送达马先生时生效。
2005年1月28日，马先生作为借款人、中国建设银行某支行作为贷款人、某房地产开发公司作为保证人三方签订《个人住房借款合同》，约定：借款人借款金额为360000元，借款期限为2005年1月28日至2025年1月28日，担保方式为房屋抵押加阶段性保证，某房地产开发公司作为保证人提供连带保证责任。《个人住房借款合同》签订后，银行将全部借款划入某房地产开发公司账户，马先生按月向银行偿还贷款。
由于房屋存在某些质量问题及某房地产开发公司未按合同约定办理产权证，马先生于是开始拒绝向银行偿还贷款，导致银行分别于2005年11月3日、2006年4月11日、2006年12月13日从某房地产开发公司账户中扣划保证金，共计28752元。某房地产开发公司于2007年10月起诉至房屋所在地的某区人民法院，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求马先生返还房屋，某房地产开发公司则向马先生返还首付款。
案情分析
双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同双方可以约定一方解除合同的条件，本案双方签订的补充协议明确约定了解除合同的条件。由于马先生未按期归还其到期应还的银行贷款，致使银行直接从某房地产开发公司的账户中划取马先生应还的银行贷款，双方约定的解除合同的条件成就，某房地产开发公司有权解除合同。马先生认为房屋存在质量问题及某房地产开发公司未按合同约定办理产权证，应按《商品房买卖合同》的约定要求出卖人承担保修责任或追究出卖人的违约责任，而不能以拒绝归还银行贷款的方式来对抗开发商的违约行为。本案中《商品房买卖合同》解除后，马先生应向某房地产开发公司返还房屋，因马先生已通过银行向某房地产开发公司支付了合同约定的全部款项，故某房地产开发公司应向马先生返还已支付的全部房款，而不仅限于首付款。
判决结果
法院判决解除马先生和某房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》，马先生于判决生效之日起七日内将房屋腾退并交付某房地产开发公司，某房地产开发公司于判决生效之日起七日内向马先生返还购房款四十五万一千零九元。
法律依据
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
案例二案情介绍
2006年11月23日，姚某与某开发商签订一份《商品房买卖合同》，约定姚某（买受人）向某开发商（出卖人）购买其开发的商铺一套，该房屋属于框架结构，层高为首层3.6米、二层3.0米，建筑面积85.09平方米。房屋按建筑面积计算每平方米售价为3038元，房屋总价款为258503元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应在2007年12月31日前将经验收合格的房屋交付给买受人使用。合同第十条“规划、设计变更”约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面影响商品房质量或使用功能的，某开发商应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知姚某，姚某有权在通知到达之日起15日内选择退房，某开发商则应在姚某提出退房要求之日起30日内退还已付款，并按银行同期存款利率支付利息给姚某。合同附件一为一、二层的房屋平面图。合同签订后，姚某于2006年11月23日交纳了购房款103503元，于同年12月14日交纳了购房款26000元，余款129000元也于2007年9月30日以按揭贷款方式支付给某开发商。2007年12月30日，某开发商通知姚某接收房屋，姚某前往实地查看房屋后，于2008年1月17日向某开发商提交了一份《退房申请报告》，以房屋结构形式、空间尺寸与合同约定不符为由，要求依据《商品房买卖合同》第十条的规定解除合同、退还房款及利息。某开发商复函称，房屋严格按照原规划设计图纸施工，从未做过任何规划设计变更，故不同意解除合同。
经有关人员现场勘验测量，所见情况如下:①房屋内一层东、西两侧墙中部各有一条从天面到地板的垂直梁柱（长宽分别为：0.37米×0.54米、0.135米×0.72米）；②二层天面有两处沉箱（长宽分别为2.32米×1.46米、2.60米×1.50米，其底部距离二层地面高度分别为2.345米、2.40米）；从二层窗户上方到楼梯上方天面依次有四条相互平行的横梁，其间距不等（第一条横梁位于窗户正上方，其底部宽0.314米、距地面高2.13米；第二条横梁底部宽0.32米、距地面高2.25米；第三条横梁底部宽0.44米、距地面高1.935米；第四条横梁底部宽0.375米、距地面高2.23米）；③二层东侧墙面与天面交接处还有一条承重梁（底部距二层地面2.04米，宽0.328米，长5.48米）；④一、二层西侧墙面上均有一条直径约0.15米的排污管靠墙铺设，从二层天面直通一层地面；⑤一层室内地面到天面的距离为2.94米（最矮处）－－3.45米（最高处），二层室内地面到天面的距离为2.83米（最高处）－－1.935米（最矮处即横梁下方）。此外，位于S11号房旁的S12号房屋户型与S11号房屋相似，但没有白色排污管，二层也没有沉箱，二层有三条横梁，但其底部与地面之间的目测距离大于S11号房二层的最低处。对于同一栋楼的其余房屋与S11号房屋内情况是否一致，因无法进入其余房屋内而未能勘验，对其余房屋的结构情况，姚某表示不清楚详情，某开发商则主张其余部分房屋中也有类似情况存在。另外，《商品房买卖合同》附件一房屋一、二层平面图中，只对梁柱的位置做了标注，对房屋内的排污管、横梁等都未作标注。而姚某在购买房屋时，某开发商也未将房屋内存在排污管和几条横梁等情况告知姚某。
现姚某以某开发商房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同约定并违反国家设计规范、影响商铺的正常使用为由，诉至法院，要求撤销合同、退还房款及利息。
案情分析
姚某与某开发商的争议焦点为，签订《商品房买卖合同》时是否存在重大误解的情形。姚某与某开发商签订《商品房买卖合同》时，涉诉的房屋尚未建成，姚某作为消费者，对其所购房屋的具体情况只能通过某开发商的口头和书面描述得到认知。但某开发商并未将房屋的详细结构情况通过样板房、平面图或其他书面及口头方式告知姚某以便姚某能正确认知房屋的基本结构。而从房屋建成后现场勘验的情况看，确实存在空间狭小以致严重影响使用的问题，尤其以第二层的情况更为严重。也就是说，通常情况下常人根据开发商提供的信息对房屋空间结构的想象，与房屋实际情况确有较大差距，并且，也没有证据证明这样的空间结构是同一楼层所有房屋的通用设计，故姚某在购买房屋时对房屋空间结构的确存在重大误解，姚某据此请求撤销双方之间的《商品房买卖合同》符合法律规定。《商品房买卖合同》被撤销后，某开发商应当向姚某返还已付购房款258503元，并应承担已付购房款的利息损失。
判决结果
法院判决撤销姚某与某开发商所签订的《商品房买卖合同》，并由某开发商向姚某返还购房款258503元并支付该款利息。
法律依据
《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】