案例一
案情:
2004年2月16日,X房地产公司与张某签订《C时代商品房预订单》一份,该预订单约定:张某预订X房地产公司8号楼1单元 102室商品房,该房屋建筑面积预计为123平方米,双方约定房屋单价为2568元/平方米,签订合同时单价不变;张某向X房地产公司预缴购房款50000元,《商品房销售合同》签订时再缴付剩余房款258484元。同日,张某向X房地产公司交纳了房款50000元。其后,C时代项目因拆迁受阻,工程进度拖延,X房地产公司未与张某签订商品房买卖合同。请问:本案《C时代商品房预订单》是否属于商品房买卖合同?
靳双全律师解答:
依传统民法理论,当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同,预约合同的目的在于当事人对签订特定合同的相关事项进行规划,其主要意义就在于为当事人设定了按照公平诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务;本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为,也可以是对本约合同的内容进行预先设定,其中对经协商一致设定的本约内容,将来签订的本约合同应予直接确认,其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同,最主要是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即只要具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,同时出卖人已经按照约定收受购房款的,就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件;反之,则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的,该协议应认定为预约合同。因此,本案《C时代商品房预订单》不属于商品房买卖合同。
案例二：
案情：
2004年2月，孙某夫妇拿出30万元存款以其儿子小孙的名义购买了房屋一套。2004年10月，小孙和其女友王某领取了结婚证，在对房子进行简单装修后，二人入住新房。但是，结婚还不到半年，小孙和王某就因为感情不和，背着孙某夫妇办理了协议离婚。在离婚协议中，双方约定：价值30万元的房屋归妻子王某所有。小孙在办理完离婚登记后，从“新房”拿出自己的个人生活用品回到了父母家，孙某夫妇才知道儿子离了婚，于是大为恼火。更让他们不能接受的是：儿子竟然把用他们一生积蓄购买的房子给了前妻王某。气愤之下，孙某夫妇把儿子小孙和王某告上了法庭，主张房屋系由其夫妻二人购买，只是用了儿子小孙的名字，房子是借给小孙居住的，小孙没有权利处分该房屋，要求法院确认小孙与王某的离婚协议中有关房屋的约定无效，判令房屋归孙某夫妇所有。
律师分析：
本案的焦点是房屋所有权的确定问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
从上面的法律规定可以看出，对于不动产而言，其权属的确定完全是以登记为条件、以登记簿的内容为依托的，所以在本案中，孙某夫妇使用自己一生的积蓄以儿子的名义购买住房，并在不动产登记簿上使用儿子的名字的行为，在感情上虽然表达了孙某夫妇对儿子的爱，但在法律上，这一行为的结果是孙某夫妇的儿子小孙成为了房屋的所有人。小孙是房屋的所有权人，所以他享有在符合法律规定的情况下处分其房屋而不受他人干涉的权利。故在本案中，小孙在离婚协议中将价值30万元的房屋给了前妻王某的行为，只要是其真实的意思表示，就为合法有效。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】