北京房产律师——借名购房出名人有权将房屋抵押贷款吗

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原告诉称
李一向本院提出诉讼请求：请求确认李一与李小就B市1号房屋（以下简称涉案房屋）达成的借名买房协议无效；合同被确认无效后李小返还李一支付的购房相关款项及房屋装修款516918元；李小赔偿李一因房屋升值所导致的损失200万元。
李小与李一系姑侄关系。
2008年7月，李小经初审获得B市限价商品房申请购买资格，申购的限价商品房位于B市C区，李小因C地区当时尚未开发且距离工作地点较远，遂与李一达成协议，由李一借用李小名义购买限价商品房，购房首付款、相关税费及购房贷款均由李一承担，待过户条件符合时再过户至李一名下。协商一致后李小代李一与X公司签订了《商品房预售合同（限价商品住房）》并签订了《贷款合同》购买了涉案房屋。李一随后向李小支付购房首付款210123元。
2009年2月至2016年7月期间的银行贷款及办理交房验收手续时的契税、公共维修基金等相关费用共计30000元。2010年10月收房后，李一对涉案房屋进行了装修，支付装修款112030元，此后李一居住使用涉案房屋至今。因涉案房屋系限价商品房，受法律限制无法转让，故双方之间的借名买房协议应属无效，但李小在明知申购房屋系限价商品房的情况下仍与李一达成借名买房协议，并且在涉案房屋满足过户要求的情况下拒绝办理过户，应当对合同无效承担主要责任。故诉至法院，愿判如所请。
 
被告辩称
李小辩称并反诉称：不同意李一的诉讼请求，我方与李一之间不存在借名买房的情况，现在李一所述协议无效，没有事实依据，从来没有谈过借名买房的事情。涉案房屋是我以个人名义申请的，办下来之后首付款是我支付的210123元，我通过刷卡支付的，交了现金3万元。贷款也是我支付的，我是在2016年1月将贷款一次性还清。
我方申请下来之后，李一父亲找到我，说李一结婚急需用房，让我把房子先给李一住，李一父亲有一个平房，如果交回给单位单位建房可以再分给他一套房子，再让李一搬回去，所以我就同意让李一先住着。但是我2017年1月退休，要在2016年把房子还给我，另外每个月给我2000元的使用费。房子下来之后，就交给了李一，李一装修并居住使用至今。我们双方此前就涉案房屋有过其他诉讼，李一开始不知道首付款的金额，是通过那次开庭，在我提交的证据中知道的首付款的金额。
李一的父亲曾经给我打过199990元，是通过我账户保存的资金，他是分三次打给我的，2008年1月18日打给我10万元，2009年9月25日打给我49990元，2009年10月22日5万元，2009年9月3日李一父亲提走5万元，是李一父亲让我转给我们的弟弟梁国俊，2010年9月29日转走2万元，转给梁国俊，2010年10月9日转出3万元转给梁国俊，2010年10月28日转出3万元给梁国俊，四次合计13万元。剩余款项还在我这里，跟房子没有关系。
我首付款是2008年11月19日支付的。关于装修这里我们认为没有残值了，如果有我们愿意退给李一。所有的房屋契税等都是我交的，我刷的卡。此外，我方提出反诉，请求李一将涉案房屋腾空并返还给我；李一自2016年11月起按照每月5500元支付至实际腾退之日的房屋使用费。
李一就反诉辩称：不同意对方的反诉请求。双方之间存在借名买房合同关系，我是该房屋的实际所有权人，在合同没有判定无效之前，我有权继续使用涉案房屋；房屋的使用费我方不认可，我自2009年2月起如对方所说根据贷款金额向其支付贷款，该费用系我支付的贷款费用，我一直支付到2016年10月，此后不支付了是因为对方于2016年初提前交完贷款，后双方发生纠纷，因我是房屋所有权人，无需向对方支付使用该费用。
 
本院查明
2008年5月28日，李小个人向住房保障事务中心申请购买限价商品住房。2008年11月19日，李小与X公司签订《商品房预售合同（限价商品住房）》约定李小作为买受人购买涉案房屋，房屋面积88.64平方米，房屋单价按建筑面积计算为5755元每平米。房屋总价款510123元。李小支付首付款210123元。2009年2月19日，李小与银行签订《借款合同》贷款30万元购买涉案房屋。2012年7月4日涉案房屋登记在李小名下，李小单独所有。李小支付担保服务费1430元、公共维修基金17782元、契税5113.24元。2010年10月涉案房屋取得后，由李一出资进行装修，并居住使用至今。
另查，李一系案外人李大之子，李大与李小系兄妹，李小与李一系姑侄关系。
李一在庭审中主张其与李小就涉案房屋形成借名买房关系，并主张其支付了涉案房屋的全部首付款、契税、公共维修基金并偿还银行贷款至2016年7月。就此，李一提交了中国建设银行的转账凭条，其母亲陈小在2009年9月25日向李小转账支付49990元、在2009年10月22日向李小转账50000元、在2008年11月18日向李小转账100000元。
李一称，上述转账均系其向李小支付的首付款，不足部分系以现金支付，但就现金支付部分，李一未提交证据予以佐证且在双方因涉案房屋在本院的合同纠纷诉讼中，李一当庭陈述并未提及除上述款项之外的现金支付首付款情节。李小认可收到上述199990元的款项，但称该款项系李大托她保管的钱，已经分三次转走十三万元用于包工程，与涉案房屋无关。就该款项的用途双方均申请证人出庭，双方证人各执一词。对于李一主张的其支付了涉案房屋公共维修基金及契税一节，李一亦未提交证据予以佐证，李小对此不予认可，称公共维修基金及契税均为其本人交纳。
双方均认可李一自开始还贷之日起至2016年10月，按月向李小还贷账户支付款项合计158765元。对于该部分款项，李小称系李一支付的房屋使用费，李一对此不予认可，称系偿还贷款的行为。李小在2016年1月28日结清了全部贷款。李一称其对李小结清贷款的情况不知情，故持续向还贷账户支付款项至2016年10月。
庭审中，李一主张因涉案房屋系限价商品房，故其与李小之间事实上的借名买房合同应属无效，并据此要求李小返还其已经支付的购房款、契税、公共维修基金等费用。李小不认可双方之间存在借名买房关系，认为房屋只是借给李一居住，李一并未支付首付款等房屋相关费用，同时李一向还贷账户的打款均系双方约定的房屋使用费，故不同意返还。
对于装修一节，双方均认可房屋内装修现值为3万元。李一另主张李小明知房屋为限价商品房不能买卖的情况下与其达成借名买房合同，对于合同无效存在较大过错，并以此为由要求李小赔偿房屋升值损失200万元，但未就该损失的依据提交证据予以佐证。李小对此不予认可。
李小另反诉主张李一返还房屋并支付房屋占有使用费，但未对使用费的金额标准提交证据予以佐证。李一称双方系借名买房关系，在合同未被确认无效前其有权居住涉案房屋，不同意支付占有使用费。
 
裁判结果
一、原告（反诉被告）李一与被告（反诉原告）李小就B市1号房屋的借名买房合同无效;
二、被告（反诉原告）李小于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）李一购房首付款十九万九千九百九十元，还贷款十五万八千七百六十五元、装修残值三万元；
三、被告（反诉原告）李小于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）李一房屋升值损失一百二十万元；
四、原告（反诉被告）李一于本判决生效后七日内将位于B市1号房屋腾空并返还给被告（反诉原告）李小；
五、原告（反诉被告）李一于本判决生效后七日内按照每月二千五百元的标准支付被告（反诉原告）李小自二〇一六年十一月至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；
六、驳回原告（反诉被告）李一的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）李小的其他反诉请求。
 
律师点评
损害社会公共利益的合同无效。
根据法院查明的事实，李一在李小购买涉案房屋时支付了绝大部分的首付款，并持续偿还涉案房屋贷款至2016年10月。涉案房屋取得后亦由李一及家人居住使用至今，可以认定，李一与李小之间存在借名购买涉案房屋的关系。
本案中，涉案房屋属于限价商品房，限价商品房系B市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。双方的借名买房合同关系会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益。故本院认定李一与李小就涉案房屋的借名买房合同关系无效。
合同被确认无效后，因无效合同取得的财产应当相互返还。对于李一要求返还的购房款一节，现有证据可以认定其支付了首付款199990元，还贷款158765元，对于上述款项，李小应当予以返还，对于李一要求返还的其他购房支出，因其未提交相应证据予以佐证，法院不予支持。
合同被确认无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。考虑到李小作为被借名人，在借名关系成立之时明知涉案房屋性质，又在多年后要求返还房屋，故其应对合同无效承担主要责任。对于李一主张的房屋升值损失一节，法院综合考虑房屋现值和原购买价格的差异所造成的损失及双方对涉案房屋的出资情况酌情确定。
对于李小主张的房屋居住使用费一节，涉案房屋自取的之日至今由李一居住，现双方借名买房合同无效，李一居住使用涉案房屋应当支付占有使用费，但被告主张的计算标准过高，法院综合考虑房屋性质，结合案情予以酌定。