北京房产律师——借名买房中,借名人对出名人的出名损失应否承担赔偿责任

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　　一、原告诉称
　　原告孙一、邵二诉称：二原告与被告系亲戚关系。2005年底，被告与二原告达成口头协议，协议约定：被告自愿将其购买经济适用住房的资格借与二原告，由二原告实际出资以被告名义购买一套经济适用住房，并由二原告实际享有该房屋的所有权、使用权等权利，待房屋满足上市交易条件之日，被告应将房屋过户至二原告名下，作为二原告对被告出借其购买经济适用住房资格的答谢，由二原告为被告安排一份工作。自2006年1月份开始，二原告实际负责偿还涉案房屋每月银行贷款，直至2010年9月24日办理剩余贷款一次性清偿手续时，共计偿还贷款本金及利息343098.23元。
　　请求法院依法判决：1、请求法院判令被告向二原告返还购房首付款77008元、房屋贷款348880.28元、公共维修基金7140元、契税5355.12元、土地出让金7701元、保险费1778元，上述费用共计447862.40元;2、请求法院判令被告向二原告给付上述费用447862.40元的利息(利息计算期间自2010年9月25日起计算至实际给付之日止，利率为银行同期贷款利率);3、请求法院判令被告向二原告赔偿损失2280992元;4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。
　　二、被告辩称
　　被告赵三辩称：我们的房屋是经济适用房，是一种政策性、救济性住房，解决低收入者困难的安居房，对购买者有严格的条件限制，只有符合特定条件的人才能购买。他的程序也特别严格，需要申请和提交相关手续并进行审核，所以经济适用房是不允许买卖的。如果卖，政府要先进行回购，而且我们也没有卖的意思，是我们唯一一套住房。本案事实就是一个租赁关系，租金每月2000元不用给我们了，直接存到还贷款的卡里面用于还银行贷款，这部分的钱我们认可是原告支付的，但是我们认为这是租金。另外，孙一假冒赵三的名字、通过中介关系签订了合同，原告想买我们的房子，但是我们之间价格没有谈拢，我们没有卖给他，他就假冒我的名字签订网签合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
　　三、本院查明
　　经审理查明：原告孙一、邵二与被告赵三系远房亲戚关系。2005年12月27日，被告赵三与房地产开发集团有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买昌平区北七家镇天通北苑某号房屋一套。房屋价款为357008元，首付款77008元，贷款28万元。2005年12月31日，被告赵三与股份有限公司签订了《房屋按揭贷款合同》，贷款金额为28万元。房屋交付后，由原告孙一、邵二装修并使用至今。
　　在审理过程中，根据原告孙一、邵二的申请，本院依法对涉案房屋的市场价值进行了评估，市场价值为263.8万元，原告支付了鉴定费7276元。再查，2012年，原告孙一以原、被告之间存在二手房屋买卖合同关系为由，诉至法院要求赵三为孙一办理房屋所有权过户手续。经法院审理，认为双方不存在二手房屋买卖合同关系，驳回了孙一的诉讼请求。
　　四、裁判结果
　　一、被告赵三于本判决生效后十日内返还原告孙一、邵二购房款、公共维修基金、综合地价款金、契税共计四十四万六千零八十四元四角;
　　二、被告赵三于本判决生效后十日内给付原告孙一、邵二房屋增值补偿金一百七十六万九千六百八十九元三角七分;
　　三、驳回原告孙一、邵二的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。关于房屋的出资问题，认为，在支付首付款时申请账户时是由孙一以赵三的名义办理，在刷卡付款时又由孙一代赵三签名，且付款凭证保存在孙一处，故可以认定首付款由原告支付。双方对57笔贷款是由二原告出资，没有异议，亦不持异议。关于一次性偿还贷款的出资，原告向提供了资金来源的证明及将资金存入还款账户的证明，且保存有结清证明，故可以认定一次性偿还贷款的出资由原告支付。公共维修基金收据、向方佳物业有限公司付款的刷卡凭单、契税专用税收缴款书、土地出让金收据的原件均在原告处保管，亦可以认定房屋的相关费用是由原告支付。被告关于在该房屋中留有一间自用的辩解不合常理，将房屋所有权证书及相关房屋资料等重要财产权属证明存放在该房屋中更不符常理，对其辩解不予采信。原告主张双方系借名买房合同关系，但未向法庭提供借名买房合同。被告主张系房屋租赁关系，也未向法庭提供租赁合同。
　　本案争议房屋由原告孙一、邵二出资购买，并装修使用至今，仅借用被告赵三的名义购买，故可以认定双方为借名买房合同关系。经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，孙一、邵二因借用赵三的名义购买经济适用住房，双方之间所形成的借名买房合同关系应属无效。合同无效后，孙一、邵二因购买该房屋所支出的购房款、公共维修基金、综合地价款金、契税等相关款项，赵三应当予以返还。对于该合同的无效，原、被告双方均有过错，考虑到原告支付了全部购房款，被告与原告达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，被告应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益，被告应按照其过错程度给予原告相应的补偿，补偿数额由根据房地产估价报告、原告支付的购房款数额、为房屋缴纳的各项税费等相关因素酌情予以确定。原告主张被告返还保险金的请求依据不足，对该请求不予支持。