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  北京房产律师——借名买房避开限购,房子产权到底归谁

来源:未知  作者:未知  时间:2021-04-15

北京房产律师靳双权团队,专注房产纠纷15余年,办理大量房产买卖,二手买卖纠纷,离婚房产分割,继承房产纠纷,拆迁房产纠纷。经验丰富,值得信赖。
  一、原告诉称
  原告路一起诉称:原告于2008年7月25日购买被告所有的a号房屋。合同约定原告向被告支付购房首付款98970元,及房屋交易环节的税费11786元,并按被告贷款情况,由原告偿还被告银行贷款19万元。合同签订后,原告入住诉争房屋,且一直按月偿还银行贷款至今。签订合同后,原告多次要求被告尽快配合归还银行贷款,但被告一直拒绝配合。原告为维护合法权益,诉至法院,诉讼请求:1、请求判令被告配合原告到贷款银行办理房屋贷款的还清手续(路一将剩余款项支付给银行,刘二配合提前一次性还贷并办理抵押解押手续);2、请求判令被告配合原告办理房屋产权转移登记手续;3、本案诉讼费由被告承担。
  二、被告辩称
  刘二答辩称:付款协议不是房屋买卖合同,原、被告间不存在房屋买卖合同关系。原告没有向被告支付房款,付款协议不符合房屋买卖合同基本要件。被告与原告是朋友,原告以被告名义购买经济适用房,被告当时没有筹集资金购买涉案房屋。原、被告协商以被告名义购买经济适用房,2008年原告为取得经济适用房所有权,要求被告与原告签订付款协议。协议内容印证了原告借被告之名购买经济适用房,原告借用被告之名与诉争房屋开发商签订合同。原告不是北京户籍,原告以被告之名购买经济适用房违反法律规定。原、被告是委托合同关系,付款协议是合法形势掩盖非法目的合同,应该认定无效。诉争房屋登记在被告名下,应该认定为被告房屋。请求驳回原告的诉讼请求。被告就此提出反诉,诉讼请求:1、请求判令反诉原告与反诉被告2008年7月25日签订的付款协议无效,请求判令反诉被告腾退诉争房屋;2、请求判令反诉被告支付由于侵权给反诉原告造成的无处可住造成的损失5万元;3、请求判令本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。
  三、本院查明
  经审理查明:位于a号的房屋所有权人登记为刘二,该房屋为经济适用住房,2007年7月3日缴纳契税。
  2004年10月10日,刘二与房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,载明:刘二购买a号房屋,总价288970元。该合同附件五载明:买受人与签约之日向出卖人支付房款98970元,其余房款19万元通过银行按揭支付给出卖人。房款结算及缴费明细表载明实际房款为288935元,开发商转交公共维修基金、契税、房产证印花税、综合地价款、有线电视网络入户费、产权代办费、首付款98970元,共计11786元。
  路一与刘二为朋友关系。刘二称当初刘二有资格购买经济适用住房,2004年路一找到刘二,要以刘二名义,由路一实际出资购买诉争经济适用住房,首付款等11万余元为路一交纳,剩余贷款自2004年一直由路一每月偿还1500元,贷款存折及银行卡自2004年给付路一。2006年交房后,2007年路一居住诉争房屋至今。路一与刘二为借名买房关系。
  四、裁判结果
  一、路一于本判决生效后七日内将a号的房屋抵押贷款偿还完毕;
  二、刘二于路一执行完毕上述主文第一项后七日内协助配合路一至房屋交易管理部门注销解除a号房屋的抵押登记;
  三、刘二于路一执行完毕上述主文第一项后七日内协助配合路一至房屋交易管理部门将a号房屋所有权过户登记至路一名下;
  四、驳回刘二的反诉请求。
  五、律师点评
  经济适用住房指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物,并非禁止流通物。借名买房可以是书面协议形式,也可以是口头协议形式。具体至本案中,综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据及所有权证书持有状态等方面,依据双方签订的付款协议,以及被告的自认及对于双方合同关系的解释,可以认定原、被告之间自2004年即存在借名买房关系,付款协议具有借名买房性质。现被告原购房合同签订及双方借名买房关系均形成于2008年4月11日前,双方明确约定在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记,且被告并非系采用摇号方式取得经济适用住房的购房资格。诉争房屋虽性质为经济适用住房,但其所有权证书取得及契税缴纳至今均已满五年,诉争房屋所在的房屋交易管理部门对于诉争房屋的上市交易及回购等事项并未提出明确意见,此应视为其对相应权利的放弃。因此庭审辩论终结前诉争房屋已经取得上市交易条件。现原告明确表示同意一次性偿还贷款,双方约定的过户期限和条件已经具备,对于原告请求被告配合办理抵押解除注销手续即房屋过户手续的诉讼请求依法予以支持。被告请求确认付款协议无效,请求被告腾退房屋并赔偿损失的反诉请求,并无事实及法律问题,不予支持。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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