北京房产律师——“借名买房”的借名人可根据借名协议确认房屋所有权吗

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　　一、原告诉称
　　原告曹一诉称，五被告与原告系姐妹关系，父亲为曹二，母亲为赵三，原告与母亲都是博物院的员工。父亲于1992年病故，母亲于1993年因病瘫痪在床，五被告无人愿意照顾母亲，五被告与原告协商由原告搬至a室居住并照顾母亲，由原告承租上述公房，房屋归属原告，原告与母亲共同生活。1999年原告单位出台公房出售政策，员工可以出资购买自己承租的公房，经单位批准，同意原告购买上述房产。原告在上述房产一直居住至今，原告认为诉争房屋为原告与母亲共同承租，作为共同居住人，原告出资购买，并用母亲工龄折算部分房款，因此诉争房屋应由原告与母亲赵三按份共有，按照原告夫妇购房需要51373.46元，以原告父母名义购买只需支付购房款41284.41元，因为使用了父母的工龄，所以原告少支出了10089.05元，差额10089.05元。用购房款差额除以原告夫妇购房价所得出的比例是19.64%，原告应享有80%的份额。且原告以母亲名义购买诉争房屋之后，原告就丧失购买单位公房的资格。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原告对a室享有80%的所有权;2、本案诉讼费由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告曹四、曹五、曹六、曹七、曹八辩称，申请法院裁定驳回原告的起诉，理由为一事不再理。原告需举证证明原告在没有购房资格的情况，存在借用母亲的名义出资购买房屋的协议。根据北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第15条，仅有出资没有借名之协议，也不能取得房屋。北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第16条规定，即便有借名买房的协议，因为是房改房，借名买房是无效的。根据婚姻法司法解释三相关条款，即便有出资也应当是债务关系，更何况原告没有证据证明出资。根据原告的陈述，即使出钱买房了，也是借贷关系，不是出钱给母亲买房尽孝。遗产继承的案件之所以发回，不是遗产不明确，而是因为本案在审理中，应该在遗产纠纷之前审理。二审应该中止审理，而不是发回。
　　三、本院查明
　　经审理查明，原、被告系姐妹关系。原、被告之父为曹二、之母为赵三。原告与其父母均系博物院职工。1990年12月21日，博物院将a号房屋分配给原、被告之父曹二承租。1992年5月3日曹二死亡。审理中原、被告双方认可曹二去世后，继承人未对曹二遗产进行继承和分割。1992年12月1日，上述房屋变更由赵三承租。1997年3月19日原告向博物院房管科提交申请，要求将诉争房屋变更为原告承租，申请书写明：“……承租人为我母亲赵三，由于每月交纳房租要到房管科很不方便，如领导同意可否将承租人赵三改为我—曹一，这样就可以从我工资中扣除房租，省去很多不方便。现我母亲已同意，望领导批准。如出现家庭纠纷，自行解决。”该申请加盖了赵三名章并有按捺。
　　2002年4月7日，赵三与博物院签订购房协议，由赵三购买诉争房屋，合同总价款41261.35元，其中购房款39696.15元，公共维修基金1565.20元。赵三购买诉争房屋时享受了其本人与曹二的工龄折扣优惠，现房屋登记在赵三名下，由原告占有、使用，产权证上注明“成本价出售住宅”。赵三于2003年10月21日死亡。
　　四、裁判结果
　　驳回原告曹一的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据审理查明的事实，本案诉争的a号房屋登记在原、被告之母赵三名下。原告虽称，其与赵三共同生活并在购房时以赵三的名义与单位签订了购房协议，由其出资购买了诉争房屋，但原告未向提供充分证据证明原告与其母赵三之间存在借名买房及原告实际享有房屋权益的约定。诉争房屋系产权单位分配给原、被告双方之父曹二承租的单位福利性质房屋，曹二死亡后由双方之母赵三承租，虽1997变更为原告承租，但原告在申请时是以赵三每月交纳房租要到房管科很不方便，将承租人赵三改为原告可以省去很多不方便为由申请将诉争房屋变更由原告承租。且购房时是由赵三承租，以赵三的名义购买，折算了赵三与曹二的工龄。同时，诉争房屋系以成本价购买的房改房，带有福利补助和政策优惠性，是单位根据职工职级、工龄等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠和福利。因此，诉争房屋从来源上看是单位福利分房;从购买情况看是以赵三名义按房改政策购买，带有特定的福利补助和政策优惠性;从法律规定上看根据不动产登记具有的公信力，诉争房屋现登记在赵三名下，应当产生物权设立的法律效果。现原告未提供其他有效证据证明该房屋产权与原告有关，故原告要求确认诉争房屋80%的产权归其所有，缺乏事实和法律依据，不予支持。