房地产律师点评一起腾房纠纷

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)

　　一、案情介绍

　　原告太阳医院起诉称：2005年，为了引进人才，太阳医院购买了北京市某小区十六套房屋，于2012年8月22日取得了所有权，其中的一套房屋(涉案房屋)被冯飞飞非法侵占，太阳医院多次劝说，并且张贴腾房告示，冯飞飞仍拒不腾退，为维护合法权益，故诉至法院。诉讼请求：判令被告将北京市某小区1号房屋返还给原告;本案诉讼费由被告承担。

　　被告冯飞飞答辩称：冯飞飞不存在侵占涉案房屋的事实。涉案房屋系原月亮医院购买，房屋购买合同和支付凭证能够证明涉案房屋应归月亮医院所有。根据相关规定，国有资产划拨必须经由上级主管机关评估后上报国资委进行审批，在月亮医院改制划归北京市管理，并入太阳医院的过程中，太阳医院故意隐瞒月亮医院购买十六套房屋的事实，导致十六套房屋没有经过评估和上报国资委划拨的程序，因此，太阳医院对十六套房屋的所有权系非法取得，房屋登记的所有权不应作为认定本案物权的唯一证据。

　　冯飞飞是月亮医院的职工，太阳医院在明知月亮医院与太阳医院不是同一法律主体情况下，无端停止冯飞飞的工作，未对其进行妥善安置，对此，相关部门应先解决遗留职工安置问题。冯飞飞占房时，太阳医院尚未取得房产证，冯飞飞的占房行为属于月亮医院单位的内部分房问题，与太阳医院无关。根据相关法律规定，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房产纠纷，因单位内部建房、分房引起的占房腾房等房地产纠纷不属于人民法院的审理范围。因此，不同意太阳医院的诉讼请求。

　　二、审理查明

　　月亮总公司出资成立的事业单位法人。2005年11月12日，月亮医院向北京大夏公司支付包括涉案房屋在内的十六套房屋购房定金五十万元。2005年12月29日，月亮医院与大夏公司签订商品房买卖合同，购买上述十六套房屋，签约当日，月亮总公司向大夏公司支付购房款。

　　2005年，月亮总公司向北京市政府办公厅发函，提出将月亮医院整体划转北京市卫生局，并入太阳医院后实行企业化管理。2005年4月3日，北京市政府办公厅作出回函，同意整体接收月亮医院，该医院移交后并入太阳医院，由北京市卫生局管理。2005年11月16日，北京市卫生局等相关机关、月亮总公司联合发布《实施意见》，其中载明：2005年10月31日前，太阳医院和月亮医院完成有关人员、资产、经费等项目的核实、审计，签订移交和接收协议，并按协议办理交接手续。

　　2005年12月12日，月亮总公司(甲方)与太阳医院(乙方)签订《协议书》，内容为：自国资委批准划转之日起，月亮总公司总医院整建制无偿移交乙方。移交后，月亮医院成为乙方的分支机构，作为自收自支事业单位，由乙方对其实行企业化管理;乙方可以根据医院的整体业务规划，对月亮总公司总医院的名称、运行、管理体制等进行变更。月亮总公司总医院资产划转基准日为2005年4月1日。国资委批准划转后，本协议即生效。

　　2005年12月31日，国务院国有资产监督管理委员会作出《批复》，其中写明，同意将月亮医院的资产由月亮总公司划归北京市卫生局管理，以2005年4月1日为基准日，月亮医院资产总额六千万元，负债总额两千四百万元，净资产四千二百万元。

　　太阳医院陈述，2005年12月31日之前太阳医院已接管月亮医院，对外以太阳医院京西院区名义开展诊疗活动。

　　2005年11月、12月，太阳医院以太阳医院京西院区项目组的名义对购房定金和购房款进行了内部请款审批，核算单位和付款单位登记为月亮医院。

　　2011年9月19日，月亮医院在国家事业单位登记管理局办理事业单位法人注销登记。

　　2012年4月16日，北京市卫生局向某区住建委出具证明和明细表，证明内容为同意由太阳医院履行月亮医院购买的十六套商品房买卖合同权益，将上述十六套房直接登记在太阳医院名下，由太阳医院办理产权证相关手续。

　　2012年8月21日，涉案房屋的所有权登记至太阳医院名下。

　　2015年5月17日，本院至月亮总公司进行调查，月亮总公司表示，月亮医院移交北京市管理时已有2005年12月31日的批复，月亮医院的资产以2005年4月1日作为基准日的审计报告为准。2005年4月1日之后，月亮总公司没有对月亮医院进行新的投资，月亮医院对外所发生的一切经济活动也与月亮总公司无关，涉案房屋过户至太阳医院名下，无需由月亮总公司向国资委进行请示。

　　另查，冯飞飞原系月亮医院职工。冯飞飞自述，月亮医院员工吴玉龙曾保管上述十六套房屋的钥匙和购房合同，但因月亮医院在改制过程中出现了职工维权问题，2009年6月开始，十六套房屋的钥匙及购房合同由冯飞飞保管，冯飞飞自述当时其在月亮医院物业中心房产科工作，负责管理单位房产。

　　2011年6月，冯飞飞自行协商将十六套房屋进行了分配，涉案房屋现由冯飞飞使用，冯飞飞自述已将涉案房屋对外出租。

　　三、法院判决

　　冯飞飞于本判决生效后将房屋腾空并交付太阳医院。

　　四、房产律师靳双权点评

　　房产律师靳双权认为：本案的焦点问题在于冯飞飞占有涉案房屋是否具有合法性。

　　第一，从涉案房屋所有权人的角度分析，首先，根据物权法规定，不动产登记是不动产物权的法定公示方式，登记具有权利正确性的推定效力。所谓权利正确性的推定，即登记物权推定为正确的、真实的物权，非经法定方式不得推翻。涉案房屋的所有权人登记为太阳医院，在没有反证或相应程序予以推翻前，太阳医院应被推定为房屋所有权人。其次，月亮医院与大夏公司签订商品房买卖合同，是通过支付购房款以获取房屋所有权的民事法律行为，在月亮医院支付购房款后，月亮医院按照合同取得了要求出卖方依法办理涉案房屋过户手续的请求权，该请求权为债权权利，而并非涉案房屋的所有权。月亮医院按照《协议书》和《批复》划归地方管理时，太阳医院对于月亮医院的资产有权承继、接收并管理和经营，而此时，涉案房屋尚未过户至月亮医院名下，因此，太阳医院承继的财产范围应当包括月亮医院在商品房买卖合同中享有的债权权利。同时，月亮总公司明确表示在资产划转基准日之后未对月亮医院进行新的投资，北京市卫生局作为太阳医院的上级管理单位已经对太阳医院承继该合同权利进行了明确，冯飞飞未举证证明在此种情形下涉案房屋过户至太阳医院名下违反了相关的法律法规，因此，对其提出的太阳医院取得涉案房屋所有权的程序不合法的抗辩意见，法院不能采纳。同时，冯飞飞也未提交证据证明其系涉案房屋物权权利的利害关系人并具有对涉案房屋物权提出相应主张的主体资格。因此，本案中，太阳医院以涉案房屋的登记所有权人基于物权保护主张权利具有合法依据。

　　第二，关于冯飞飞提出的本案属于改制资产划拨、单位职工占房的案件，法院不应受理的抗辩意见，律师认为，冯飞飞并未提交证据证明涉案房屋系在月亮医院或太阳医院的单位内部分房过程中分配给其使用，本案不属于单位内部分房所引发的纠纷，属于民事案件受案范围，因此，对冯飞飞的该抗辩理由，本院亦不予采纳。

　　综上所述，冯飞飞占有使用涉案房屋并将房屋出租给他人使用，并无法律依据，应属无权占有。无权占有他人财产，权利人可以依法要求返还，因此，房产律师靳双权认为法院的观点是正确的。