北京房产律师点评房屋买卖纠纷：阴阳合同分歧至解决

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)

　　一、原被告诉求

　　原告林家公司诉称：原告是林家房地产公司。2013年10月5日，在原告的居间介绍下，原告、被告法定代理人李红及第三人胡戈共同签订《认购意向》，由胡戈购买被告位于北京市某区666号房屋一套，售价为四百二十五万元。认购书签订后，被告反悔，表示不再出售该房屋给胡戈。根据认购意向的约定，由于被告违约，被告应向原告支付房屋总价款百分之三的违约金。现原告诉至法院，要求被告支付违约金十二万元。诉讼费由被告负担。

　　被告李天尔辩称：三方签订《认购意向》的情况属实，但《认购意向》中并没有约定666号房屋过户产生的税费由谁负担。后被告与胡戈就此事认识不一致，双方没有达成一致。且原告要求双方签订阴阳合同以达到避税的目的，被告表示拒绝。现被告与胡戈已达成解约协议，协议解约，双方互不追究违约责任。被告收取胡戈的定金由被告退回一半，其余部分扣除机票款如数退回。胡戈也已购买本小区另外一栋房屋。综上，在合同履行过程中，被告并没有违约，不同意原告的诉讼请求。

　　第三人胡戈述称：胡戈与原告签订《认购意向》，向原告支付定金5万元，购买666号房屋，签订认购书当时被告及其法定代理人李红均没有在场。后李红从外国回京准备办理产权过户手续，此时双方因税费负担问题发生争议。胡戈认为税费应当按照国家相关规定负担，李红认为税费应当由第三人负担。三方协商后并没有达成一致，后胡戈与李红单独协商，签订《解约书》。买卖过程中胡戈并没有违约，原告的诉讼请求与第三人无关。

　　二、审理查明

　　被告是本市某区666号房屋的产权人。在被告及其法定代理人没有在场的情况下，第三人胡戈与林家公司首先签订《认购意向》，并支付林家公司定金五万元。后李红回国，在《认购意向》上签字，《认购意向》上显示的时间为2013年10月5日。合同约定，由胡戈购买被告名下的666号房屋，房屋价款三百万元。其中《认购意向》约定，由于林家公司的居间行为促使胡戈与李天尔双方签署本认购书，胡戈、李天尔双方确认林家公司的居间服务行为。如因胡戈、李天尔任何一方的原因导致本认购书没有能按期履行的，则违约方应当按照本协议所约定的房屋价款总额的百分之三支付林家公司违约金。《认购意向》中没有对税费负担进行约定。2013年10月8日，林家公司向李红支付定金五万元。后三方因产生争议并没有进行666号房屋的过户。现林家公司认为是因被告违约导致认购书无法履行，应按照《认购意向》的约定支付违约金。故原告将被告诉至本院。

　　2013年11月22日，李红与胡戈签订《解约书》，内容是：“胡戈与李天尔签订的关于666号房屋的买卖订金合同，由于双方对重大条款存在误解，现经协商解约，互不追究违约责任。订金由李天尔退回一半，其余部分如数退回”。

　　原告为证明被告违约，提供原告的职员与李红谈话的录音证据一份，内容是双方就税费负担进行商谈。被告不认可录音证据的真实性，且认为此并不能证明被告违约。

　　三、判决如下：

　　驳回原告北京荣超房地产经纪有限公司的诉讼请求。

　　四、房产律师靳双权点评

　　房产律师靳双权认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，原、被告及第三人签订的《认购意向》是当事人真实意思表示，内容不悖法律，合法有效，双方均应遵照执行。合同约定违约方应向林家公司按照房屋价款支付百分之三的违约金。但原告没有提供翔实、有效的证据证明是因被告违约造成合同无法履行。且根据李红与胡戈签订的《解约书》，确认双方是因对合同条款存在误解，协商解约。现原告要求被告承担违约责任，缺乏依据，故对原告的诉讼请求，于法无据。

　　综上，房产律师靳双权认为法院的判决是正确的。