房产律师靳双权对公房腾退案件的解析
来源：未知 作者：未知 时间：2017-02-21
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起自管公房腾退案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
庄同庆与郭世兰系夫妻，二人生育七女、一子，庄克明系二人之子，庄同庆于1993年3月20日去世。
庄同庆原为A公司职工，涉诉房屋原为庄同庆承租，无书面合同，该房屋为A公司自管公房。
1993年3月28日，郭世兰向A公司申请（该申请书在庄克明处）将涉诉房屋承租人由庄同庆变更为庄克明，落款处申请人处签署"郭世兰"，盖章处印有"郭世兰"字样的人名章。
A公司作出如下解释：该公司是在庄克明出具申请的情形下办理了变更承租人手续，原件本应由该公司留存，由于工作疏忽，申请书由庄克明持有。
此后，A公司（甲方）与庄克明（乙方）签订了落款时间为1992年12月30日的《房屋买卖合同》，约定由庄克明购买涉诉房屋，乙方同意以现金支付，房价为人民币14284元；乙方一次性付清价款。涉诉房屋所有权人登记为庄克明。庄克明主张合同的实际签订日期为1993年3月28日，根据1992年房改政策将合同签订时间写为1992年12月30日，A公司对此予以认可。郭世兰对此不予认可，主张庄克明与A公司签订房屋买卖合同时，庄同庆在世。
2012年5月，郭世兰发现涉诉房屋登记在庄克明名下后，一直要求庄克明归还房屋，遭到拒绝。庄克明、A公司于1992年12月30日签订了《房屋买卖合同》。郭世兰起诉请求法院确认庄克明与A公司于1992年12月30日签订的《房屋买卖合同》无效。
二、法院审理
庄克明辩称：1992年A公司进行房改，1993年3月20日庄同庆去世。1993年3月28日郭世兰向A公司申请，将庄同庆承租的房屋变更为我承租，郭世兰在申请书上签字。1993年3月，我与A公司签订了房屋买卖合同，由于房改政策原因，合同落款时间倒签为1992年12月30日。1993年3月31日我缴纳购房款11252元，1995年7月24日我缴纳购房维修费1190元。1998年11月26日我取得了房产证。承租人由庄同庆变更为我，是经郭世兰签字同意的，故我作为买受人与A公司签订的房屋买卖合同合法有效。签订房屋买卖合同至今已过了20多年，郭世兰多年来从未主张权利，本案早已超过了诉讼时效。诉争房屋的供暖费自1993年至1998年由我单位直接以银行转帐支票的方式缴纳，1999年至2003年的供暖费由我个人缴纳，请求法院驳回郭世兰的诉讼请求。
A公司辩称：涉诉房屋由郭世兰的丈夫承租，1992年依政府指示进行改革。1993年郭世兰丈夫去世，我单位告知郭世兰如需购买涉诉房屋需将承租人变更。后我单位与庄克明签订了房屋买卖合同。合同落款日期为1992年12月30日，此日期非合同实际签订日期。房屋买卖合同是合法有效的，依法受法律保护，请求法院驳回郭世兰的诉讼请求。
涉诉房屋的购房款、购房维修费及供暖费缴费人均为庄克明。A公司提交的涉诉房屋的房屋产权档案材料中所附的职工购房交款通知单载明的缴费人均庄克明，各项证明的开具时间均为1993年3月，其中包括庄同庆的工作时间证明。郭世兰对庄克明提交的票据及A公司提交的档案材料均不予认可，主张购房票据不能证明庄克明是为涉诉房屋交纳的款项；供暖费都是郭世兰交纳，是从老干部处直接划扣；A公司提交的材料只是该公司的记载，无法证明涉诉房屋是在庄同庆去世后购买的，故购房时应征得庄同庆的同意；房屋是卖给职工的，庄克明并非A公司职工。
三、法院判决
法院审理后作出判决：驳回郭世兰的诉讼请求。
四、律师点评
著名房产律师靳双权认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案争议的焦点一是庄克明变更承租人是否经过郭世兰同意，二是庄克明与A公司签订的房屋买卖合同的效力。
一、庄克明向法院提交了郭世兰签名并盖章的变更承租人申请，郭世兰坚决否认申请书系其所签、否认人名章系其所有，而其又放弃了可以对其陈述的真伪作出科学判断的鉴定程序，郭世兰放弃鉴定的行为降低了其陈述意见的可信度。相反在此问题上A公司认可庄克明的陈述。至于申请书的持有问题，申请书的真实性对本案事实的认定构成影响，由谁持有对本案事实认定不构成影响。
二、庄克明与A公司均认可房屋买卖合同实际签订时间为1993年3月28日，只是根据1992年房改政策，合同时间倒签为1992年12月30日，而A公司提交的涉诉房屋的房屋产权档案材料中所附的各项证明的开具时间与庄克明、A公司的陈述相互印证。涉诉房屋为A公司自管公房，A公司有权在遵守法律的前提下自主选择房屋交易对象。房屋承租人变更后，A公司将房屋出售给庄克明的行为并无违法之处，亦不损害他人利益，双方之间的房屋买卖合同应认定为合法有效。郭世兰与庄克明系母子关系，而郭世兰无任何证据显示庄克明与A公司有利益上的关联，故郭世兰称庄克明与A公司有利害关系，法院不予采信。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】