如何理解商品房买卖预约合同中的定金
来源：未知 作者：未知 时间：2012-08-22
预约合同，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。房地产开发商在与购房人签订正式的商品房预售合同或出售合同时，经常要求购房人与其签订一份认购协议。开发商主要是想通过认购协议中的定金条款来约束购房人前来签订正式的商品房预售或出售合同。购房人交付定金后，如果不与开发商签订正式的商品房预售或出售合同，则开发商将拒绝返还定金。那么开发商是否有权这样做呢？其实，预约合同仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立本合同的义务。对预约合同中的定金应这样理解：
(1)如果认购协议并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件留待将来去协商，但后来开发商与购房人又未能就这些条件协商一致，从而未能签订商品房预售或出售合同的，开发商应当将定金返还给购房人。因为，此时购房人已经在按照认购协议履行了合同义务，不存在违约行为。商品房预售或出售合同之所以没有签订，是由于双方当事人未能协商一致而非购房人单方行为所致。购房人并不负有按照开发商单方提出的条件签订预售或出售合同的义务。
(2)如果认购协议已经将将来要签订的合同条件作了明确的规定，而购房人不同意依认购协议的条件去签合同，则购房人应承担违约责任，开发商有权拒绝返还购房人的定金。而如果双方就认购协议规定以外的事项未能达成一致，从而未能订立商品房预售或出售合同的，购房人和开发商都不存在违约行为，此时，开发商应向购房人返还定金。
(3)如果开发商提出了与认购协议约定不同的条件而导致商品房预售或出售合同无法签订的，开发商应承担违约责任。根据我国法律规定，此时开发商应双倍返还定金。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】