购房者购买商品房应当具备哪些条件
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-22
1.购房者应当是具有完全民事行为能力的人
根据《民法通则》的规定，个人的民事行为能力分为三种，具有不同民事行为能力的人所能从事的民事活动各不相同。《民法通则》第11条规定：“18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”可见，精神健全的18周岁以上的成年人和16周岁以上不满18周岁、以自己的劳动收入作为主要生活来源的，具有完全的民事行为能力，可以进行商品房买卖，可以成为商品房买卖合同的签约者。
2．法人或其他组织作为购房者购买商品房
根据我国《民法通则》的规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。法人可以通过代理人实施民事法律行为。所以，法人在其合法存续期间，可以由其法定代表人或委托代理人签订商品房买卖合同，购置房产。法人作为购房者与开发商／销售商签订商品房买卖合同，应当提供法人经过当年年检的营业执照，以及法人出具的由委托代理人购买商品房的授权委托书。
机关、团体、部队、企事业单位等法人不得购买或变相购买城市私有房屋。如果因特殊需要必须购买，须经县级以上的人民政府批准。单位违反规定购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权虽然登记在个人名下，但是实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。
实践中，存在着这样几类特殊的购房者，开发商应当明确面对这样的购房者时该如何处理：
（一）两人或两人以上的共同购房者
存在着两人或两人以上作为共同购房者购买商品房的情况，多发生在夫妻、父母与子女，未婚男女，以及公司股东、合伙人共同购房的时候。这种情形在法律上叫做共有。根据《民法通则》第78条的规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。可见，按份共有是数人对同一财产按各自确定的份额共同享有所有权的共有形态；共同共有，是两个以上的权利主体，对同一财产不分份额地共同享有同一所有权。按份共有人，能以份额对外表示和主张权利；共同共有，不能以份额对外表示和主张权利。
开发商面对两人或两人以上的共同购房者，首先应当让其选择是按份共有还是共同共有，如果是共同共有，则共有人对整个房产享有共同的权利；而按份共有，则需要要求共同购房者签署一份房产分配份额比例的声明，并要求其进行公证，这主要是为了今后办理产权登记时的需要。
（二）限制民事行为能力和无民事行为能力的购房者
近年来，不少成年人为自己的子女或者其他未成年人购置房产，这就要求开发商与未成年人签约。实践中，许多开发商担心未成年人作为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人签约，会影响商品房买卖合同的效力，一般要求父母与子女共同签署商品房买卖合同。根据《民法通则》第12、14、16条的规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
《民事通则》第13条规定，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。#p#分页标题#e#
可见，10周岁以上不满18周岁的未成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人为限制行为能力人，10周岁以下的未成年人及不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人。限制民事行为能力人和无民事行为能力人购买商品房，签订商品房买卖合同，应当由其监护人作为委托代理人代其签订商品房买卖合同。限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。值得注意的是，由于大部分的无民事行为能力人或限制行为能力人缺少资金基础，所以大多数情况下是由监护人自己出资为被代理人购置房产，而被代理人无需承担付款责任或其他义务，这种情况类似于一般的赠与行为，完全符合法律的规定，签订的商品房买卖合同也完全是合法有效的。只要委托代理人提供其作为被代理人的法定代理人或监护人的身份证明，比如公证机关出具的存在监护关系的公证书，就可由监护人作为代理人代无民事行为能力人或限制民事行为能力人签字并注明由委托代理人代为签字购置房产，而由被代理人享有房产的全部权利。
但是，如果监护人采取申请贷款的方式为无民事行为能力人或限制民事行为能力人购买商品房，就有可能导致被代理人在自己无法做出判断或决定的情况下，在获取权利的同时需要承担一定的义务即偿还银行贷款，甚至无力清偿银行贷款时，抵押的商品房将面临被银行收回。这时，就应当一方面由监护人作为代理人代被代理人签订商品房买卖合同，而另一方面向银行申请贷款和偿还贷款由代理人单独进行，并根据银行要求提供其他符合条件的抵押物，而不是购买的商品房本身。只有这样，才能达到既为无民事行为能力人或限制民事行为能力人购置房产，又不增加其负担的目的。
（三）代理购房
代理购买商品房在法人或其他组织购买商品房时比较常见。实践中，开发商／销售商多要求代理人出具由被代理人签字或盖章的授权委托书。
对于开发商／销售商经常遇到的行为人没有代理权购买商品房而导致商品房买卖合同无效的情形，根据我国《合同法》的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。这也就是说，如果行为人没有代理权或者超越代理权，以及代理权终止后以被代理人的名义与开发商／销售商签订商品房买卖合同的，被代理人没有追认的，因此开发‘商／销售商遭受的损失应当由该无代理权的行为人承担。在此之前，开发商／销售商也可以在被代理人追认前，也可以以书面通知的方式告知被代理人撤销该买卖行为。
但是，《合同法》中对表见代理行为也作出了详细的规定。根据这一规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。比如，行为人持有盖有公章的授权委托书，尽管行为人的行为未经被代理人真正授权，但开发商／销售商有理由相信行为人具有代理权；再比如，法人或其它组织的法定代表人、负责人亲自签订的商品房买卖合同，在这些情况下，签订的商品房买卖合同就是有效的。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】