法律禁止或者限制的商品房销售方式
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-22
2001年6月1日生效的《商品房销售管理办法》第11条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第12条规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。中国人民银行2001年6月19颁布的《关于规范住房金融业务的通知》中，严禁各商业银行对借款人发放“零首付”个人住房贷款。可见，以下几种销售方式是为我国法律明令禁止的。
1．返本销售方式或变相返本销售方式。根据《商品房销售管理办法》的规定，返本销售是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。主要表现为开发商在广告中宣传购房者人住后一定时期内向购房者返还购房款。在购房者看来，这种销售方式既可以获得一套商品房，又可在将来的一定时期内收回自己的购房款。但是，在我国目前市场法制环境尚不健全的情况下，开发商采取这样的销售方式，无非是资金周转出现问题，商品房销售不理想，为了引起购房者的注意而采取的方式。其后果常常是开发商的承诺兑现不了，又无力妥善解决由此带来的后续问题，侵犯购房者的利益，引发购房者的集体上访事件。这对开发商是极其不利的。
2．售后包租销售方式或变相售后包租销售方式。根据《商品房销售管理办法》的规定，售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。主要表现在，开发商在商品房预售时，存在着很多不确定的因素，交付时间、房屋质量、配套设施等等问题还不能落实。同时，向购房者承诺房屋交付后，开发商代其出租，每月租金保证达到一定数额，足以抵销每月应支付的银行贷款，这样，出租若干年以后，购房者就可以收回购房成本。可见，售后包租实际包含着两层法律关系，一是买卖合同关系，二是租赁合同关系。但是，由于商品房受市场需求、供给量、地段、环境等多种因素的影响，能否出租及租金的高低完全由市场决定，开发商很难将所有的商品房按照约定的价格出租出去。而一旦不能出租，购房者的投资计划不能实现，必然引发与开发商的矛盾。
但是，《商品房销售管理办法》第11条第2款规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。这也就是说，在商品房已经竣工的情况下，由于购房者可以保证得到房屋的所有权，这种情况下开发商承诺的售后包租就是一种单纯的市场行为，因此，《商品房销售管理办法》对已经竣工的商品房的售后包租没有作禁止规定。
3.分割拆零销售方式。根据《商品房销售管理办法》的规定，分割拆零销售是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。商品房的销售应当以套为单位，一套商品房适合一个家庭居住，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间，具有完全的使用价值。如果一套商品房分割销售给了多个购房者，不仅在产权上难以界定，而且也极容易引发纠纷。开发商分割拆零销售商品房住宅的做法违反了原建设部《关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》的规定。同时，拆零销售实质上是诱导购房者对于预期收益回报的增值进行投资，含有一定的非法集资性质。一旦市场变化，可能导致购房者既得不到预期的升值回报，也得不到完整地产权，纠纷自然产生。所以，开发商不能将商品房分割拆零销售。#p#分页标题#e#
但是，禁止分割拆零的销售方式仅仅针对商品住宅，至于写字楼的销售，不必像住宅一样具有完全的使用价值，因此，写字楼的销售可以采取分割拆零的方式，依法可以按照幢、层、套、间、位具有明确范围界限的单位进行销售。
根据《商品房销售管理办法》第42条的规定，房地产开发企业返本销售或者变相返本销售商品房的，采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，分割拆零销售商品房住宅的，处以警告，责令限期改正，并可以处以1万元以上3万元以下罚款。
4．零首付销售方式。根据中国人民银行的有关规定，个人住房贷款的最高额度是房屋总价款的80010，因此，购房者申请银行贷款，应当首先支付房款的20010以上。但是，有的开发商为了吸引购房者采取了“零首付”或者“首付2 010”、“首付5010”的促销方式。具体操作时，购房者不实际缴纳首付款，而是由开发商虚开发票，向银行申请个人住房贷款。“零首付”的做法首先侵害了银行的利益，给银行的放贷带来了极大的风险。失去了首付款的约束，购房者偿还银行贷款的责任感和积极性降低，较之支付了一定数额的预付款来说，“零首付”的购房者更容易不按期偿还银行贷款。同时，“零首付”也给开发商带来了巨大的风险，因为开发商作为购房者个人住房贷款的担保人，一旦发生购房者不按期还贷的情况，开发商将面临着承担担保责任的危险。同时，如果银行处分房产，那么购房者未付的首付款将由开发商来承担。所以，开发商不应当采取“零首付”或者“低首付”的方式以吸引购房者。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】