哪些类型的商品房不能进行销售
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-22
根据我国《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》的有关规定，以下七类房地产不得转让：
(1)以出让方式取得土地使用权但不符合《城市房地产转让管理规定》规定的有关条件的；(2)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)依法收回土地使用权的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)未依法登记领取权属证书的；(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
根据这一规定，在商品房销售过程中，开发商／销售商应当确认其销售的商品房不属于法律规定禁止销售的房产。
1．以出让方式取得土地使用权，但不符合《城市房地产转让管理规定》的有关条件的商品房不能进行销售。土地使用权的取得有出让和划拨两种方式，其中以支付土地出让金有偿取得出让土地使用权的房产转让是真正的房地产转让。根据《城市房地产转让管理规定》，以出让方式取得房地产的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。土地使用权出让中，只有支付了全部土地出让金，才能保证其权利已合法取得；只有领取了土地使用证，才能确保权利的准确性和稳定性，才能表明其土地使用权受法律保护。因此，缴纳全部的土地出让金并取得土地使用权证书，是房地产转让的基本条件。(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施韵建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。法律规定的这一条件是为了限制单纯的土地投机或炒卖地皮行为，保证土地使用者按出让合同的约定对土地进行实际的投资开发，从而避免闲置土地或“炒地皮”的现象出现。这里的完成开发投资总额的25%要求，不包括土地使用者支付的土地出让金。
2．司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的商品房不得销售。开发商如果与其他公司发生经济纠纷，其开发的商品房或其占有范围内的土地使用权被司法机关、行政机关采取保全措施，那么该商品房的权利受到了限制，开发商不能私自进行销售。也就是说，此时开发商对该商品房所享有的权利已不是完整意义上的所有权。如果允许这类商品房销售，不仅违反了房地产转让的一般原理，而且妨害司法秩序，引发矛盾和纠纷。开发商强行销售已被司法机关、行政机关裁定、决定查封、或以其他形式限制房地产权利的商品房，情节严重的还可能被迫究刑事责任。
3．商品房占有范围内的土地使用权依法被收回的不得销售商品房屋和房屋所占有的土地是密不可分，相互依存的。根据我国有关房地产转让的法律规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。因此，如果某块土地的使用权已被依法收回，则其上开发建设的房屋自然不能再进行转让。一般情况下，国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不予收回；但在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。我国目前对不同用途的土地在出让时约定的使用期限也不相同，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。约定的土地使用期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期限届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照有关规定支付土地使用权出让金；如土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。可见，如果商品房所占有的土地或者该商品房占用范围内的土地使用权依法提前收回或者使用期限到期，未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，开发商就不得销售该商品房。#p#分页标题#e#
4．两个以上的共有人共有的商品房。根据我国《民法通则》及《最高人民法院关于（民法通则）若干问题的意见》的规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。可见，有两个以上的公民或法人对商品房共有时，该商品房的销售应当遵守以上我国法律对共有的相关规定，包括：第一，两个以上的公民或法人对商品房共同共有时，部分共有人擅自对该商品房的销售应当取得其他共有人的同意，否则签订的销售合同无效。但是，第三人善意、有偿取得该商品房的，应当维护善意第三人的合法权益，由此给其他共有人造成的损失，由擅自处分该商品房的共有人赔偿。第二，两个以上的公民或法人对商品房按份共有时，按份共有财产的共有人转让自己的份额时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】