商品房包销的定义及特点？
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-23
商品房的包销是开发商与包销商之间达成的承包销售特定商品房的约定，在包销期限内包销商以开发商的名义或以自己的名义对外销售商品房，并按约定向开发商支付包销价款，包销商通过差价销售赚取差额利润，作为包销商代销商品房的佣金。包销期限届满，由包销商承购尚未售完的商品房的行为。
商品房包销作为一种新型的民事法律行为，具有如下法律特征：
(1)商品房包销是一种承诺包销商品房的行为。包销商从开发商手中有偿取得商品房的销售权。商品房包销与“参建”、“联建”的区别在于，“参建”、“联建”是直接参与到开发商的房地产开发建设过程中，直接投入资金，按约定取得“参建”、“联建”的回报；而包销商参与的仅是商品房的销售。两者参与的内容不同，权利义务也不相同。
(2)商品房包销是一种以承购包销剩余商品房为保证的行为。包销合同明确约定，包销期限届满后，如果商品房没有全部售出，则由包销商直接承购包销剩余的商品房。商品房包销与一般的商品房代销不同，一般商品房的代理销售，开发商按照代销商完成销售额的一定比例向代销商支付代理费。此外，代销商也不承担如果商品房没有全部销售，则由自己承购尚未售出的商品房的风险。
(3)商品房包销是一种直接参与销售的行为。在商品房包销中，开发商转让销售专营权给包销商后，一般不再参与商品房的销售行为，而由包销商直接与购房者签订商品房销售合同并收取房价款。与一般的房屋中介服务区别在于，中介服务是一种居间介绍的服务性行为，中介服务机构为买卖双方提供信息、服务，为促成房屋买卖牵线搭桥，并获取中介费。中介服务机构不直接参与商品房的销售，因此不承担任何销售风险。
(4)商品房包销是一种特殊的附条件的买卖行为。如果在包销期限内，约定的商品房全部售出，则包销商与开发商之间的商品房买卖关系因包销代理行为的完成而一并完成，间接买卖代替了直接买卖。如果在包销期限内约定的商品房没有全部售出，则剩余部分的商品房则按照包销协议的约定，由包销商直接承包，从而包销商与开发商之间完成了直接买卖行为。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】