一、什么是？
定金可以分为立约定金、证约定金、解约定金、成约定金以及违约定金五种类型。立约定金，是指当事人为保证以后订立合同而专门订立的定金。证约定金，是指以定金作为订立合同的，这是为证明当事人之间存在合同关系而设立的。解约定金，是指当事人为保留单方解除合同的权利而交付定金，一方在交付解约定金后可以放弃定金而解除合同，而接受定金的一方如果愿意加倍退还定金也可以解除合同。成约定金，是以定金交付作为主合同成立的要件，即合同是否成立完全取决于定金是否交付，如果一方当事人不交付定金，则合同不能成立。违约定金，是指交付定金的一方不履行义务的，另一方可以没收定金；收受定金的一方不履行义务的，应双倍给付定金与对方。
而对定金的基本性质，根据《中华人民共和国民法通则》以及《中华人民共和国担保法》的规定，学者多认为是属于违约定金，只要一方当事人不履行合同而违约时，定金罚则就发生效力。但是在商品房交易中，定金的法律性质，不应仅局限于违约定金，而应该根据商品房交易中定金的表现形式的不同来分辨其不同的性质。
二、商品房认购书约定的定金性质又是什么？
以商品房认购书约定的定金的性质。商品房认购书中的定金，是为了保证购房人与售房人之间订立合同而交付的定金，因而在性质上属于立约定金。而对立约定金，《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》中均没有规定，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”可订为是对立约定金做出的规定。因为：
首先，根据上述司法解释的规定，双方当事约定定金的目的在于为了保证双方当事人去订立合同，而不是为了保证合同的履行；定金担保的标的是订立合同的这种行为，而不是债权的履行。
其次，根据上述司法解释的规定，双方当事人约定设立定金担保的时间以及定金的交付约定均在合同成立之前，而不是主合同成立时或者主合同履行前。
最后，根据上述司法解释而设立的定金关系，只要其中一方拒绝订立主合同，就可以适用定金罚则。这与传统意义上必须是在主合同成立生效后，一方出现违约才适用定金罚则的情况有了根本性的区别。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×