北京市房产律师介绍在购买商品房时应注意的问题

一、 如何购买商品房？

（一）购买商品房步骤一——确认开发商售楼是否有合法手续

房地产公司在房地产市场上销售商品房，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，应当具备五证和两书。

1、什么是五证？

五证指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)证》。

2、什么是两书？

两书即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（二）购买商品房步骤二——谨慎签订认购书，签了认购书不等于签约

在和开发商沟通洽谈满意之后。作为购房者您会到售楼处签订认购书，并交纳定金。在签订认购书前，作为销售方的开发商应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给您，并应实事求是地向您介绍项目的进展情况。您一定要认真阅读《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件，对不明白、有疑问的地方，千万不要嫌麻烦，要逐一问清楚，直到心知肚明为止。谨慎签订认购书，认购书不是一定签的，签订时一定要谨慎。

（三）购买商品房步骤三——签订买卖契约

购房者在售楼处签定认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节，契约也是销售中最重要的法律文件，它规定买卖双方的权利和义务。每一个购房人花巨额资金购买房产，都要对契约的每一条逐句审查、询问。

二、 购买商品房需要注意哪些问题？

购买商品房首要的是签订合同，其中购买商品房最重要的环节以及最容易产生纠纷的环节是商品房买卖合同，而商品房买卖合同需要注意什么事项呢？

1、 在签订合同之前要审查房地产公司和房产项目。

（1）看五证。上面已经做具体介绍，这五证是针对期房而言要具备的，所谓期房，是指开发商没有办理房产所有权证的即大产权的房产项目，这里最重要的是土地使用证和商品房预售许可证。

（2）国有土地使用权和房屋所有权如果抵押的，在国有土地使用证和房屋所有权证原件上会相应的进行标记，购买抵押房屋不能办理过户，开发商隐瞒抵押的事实，出售设定抵押权的房屋的，属于欺诈行为，购房者可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（3）如果是现房，只需看土地使用证和房屋所有权证，商品房现房没有这两项的，不得上市销售，也不得办理商品房过户手续。

（4）土地使用权证要注意的是使用年限

这里区分出住宅与商业用房，住宅的土地使用年限是70年，商业用房土地使用年限是40年。如果不注意这一点，把商业用房按照住宅买下，开发商从立项时即开始计算土地使用年限，施工、交房再拖个几年，等业主把房子买到手，土地使用年限就剩下三十几年了，所以一定要注意。

2、审查过后，决定购房时有一个问题要需要注意。

把开发商口头承诺的东西以书面的形式体现出来，并约定如果不能实现的话， 开发商应承担的违约责任。如果开发商是认真准备履行这些承诺的，签订这样的补充协议不会有问题。

3、 在签订商品房购买合同签一般开发商要求业主签订意向书并交付定金。

签订意向书不是签订商品房买卖合同的必经程序，如果签订意向书一定要约定签订商品房买卖合同的期限，并约定开发商没有如期与购房者签订合同的违约责任，可以约定逾期签订买卖合同的要求开发商按日支付定金一定比例的违约金。因为开发商与购房者签订意向书以后没有责任限制可以无限期的拖下去，购房者要承担利息损失和另行购买的违约风险。定金一般不超过总房款的20%。

要买就买放心房，然而什么样的房子才是放心房呢？以上本文已经向您介绍了关于购买商品房的相关事项，告诉您买房前需要看清“五证两书”、签订商品房认购书要谨慎、签合同时要注意将开发商口头诺言以书面形式体现出来等等相关内容，希望您对这些内容加以重视。假如忽略这些环节，您有可能陷进一些不法的开发商布下的陷进。所以您购买商品房有必要事先咨询相关律师。


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