宅基地使用权的审批
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-04
《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
2004年10月21日国务院发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发(2004) 28号）文中第10条规定：“改革和完善宅基地审批制度，坚强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
2004年11月2日国土资源部位贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发(2004) 28号）的精神，切实加强农村宅基地管理，制定了《关于加强农村宅基地管理的意见》
(国土资发[2004) 234号），意见中第5条严格宅基地申请条件中规定：“坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（自治区、直辖市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”
根据上述规定，宅基地使用权的取得必须由符合条件的用地申请人提出申请，经法定程序审批后，由集体经济组织分配给农民使用。必须说明的是，经过申请取得的宅基地使用权也必须到登记机关进行登记造册，从而确保其宅基地使用权得到法律的保护。
关于宅基地的申请取得，在《物权法》起草和审议过程中，曾发生过一些变化。如《物权法（草案）》2004年8月3日修改稿中第158条曾规定：宅基地应当经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。设立宅基地使用权，不得违背乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；《物权法（草案）》2006年6月6日修改稿第157条则规定为：取得宅基地使用权，应当依照有关法律规定办理。但没有具体明确应适用什么法律以及具体的程序如何。2007年3月16日颁布的《物权法》对宅基地申请取得的规定只是作了衔接性的规定，其中第153条规定：“宅基地使用权的取得，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”现行有关土地管理的法律主要是《中华人民共和国土地管理法》，2004年修订后的《中华人民共和国土地管理法》对宅基地申请取得的程序进行了较为明确的规定，其中第62条第3款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法44条规定办理审批手续”。国务院的行政法规以及各级地方政府的地方规章在《中华人民共和国土地管理法》基础上对宅基地使用权的取得作了进一步的具体的规定。如国务院1993年11月颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条规定：“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：(1)需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《中华人民共和国土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；(2)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。”#p#分页标题#e#
根据上述规定可知，法律对申请取得宅基地使用权的条件进行了严格的限制，要求必须先经集体经济组织的同意，报乡（镇）人民政府审核后，报县级以上人民政府审批。对宅基地申请取得进行如此规定的目的主要是为了避免农村集体经济组织滥批宅基地、造成土地浪费和占用耕地。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】