在现阶段，规定宅基地使用权制度的主要法律是《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《物权法》以及《担保法》。相关内容主要包括：
第一，宅基地所有权归集体，农民只有使用权。《宪法》第十条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。同时，《土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第二，宅基地使用权的主体只能是农民，申请的数量和面积还有一定限制。《土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
第三，农民依申请的方式获取宅基地使用权。《土地管理法》第六十二条第三款规定， 农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。同时在六十二条第四款又规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
另外，《担保法》第三十七条规定，下列财产不得抵押：(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)依法不得抵押的其他财产。可见宅基地使用权无法设定抵押权。
值得注意的是，作为调整财产归属基本法律的《物权法》在这一问题上采取了一种开放的做法，该法第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。这表明立法者在这一问题上的谨慎态度，同时也是一个遗憾。
从以上法律的基本内容可以看出，现阶段我国法律严格限制了宅基地使用权的流转。
法律可以尝试塑造现实生活，但不可漠视现实生活。随着城市化进程的加快与市场经济的逐步发展，宅基地使用权的潜在价值被渐渐挖掘，宅基地使用权市场也隐秘的活跃着，在某些地区还形成了地下市场。尤其是那些经济发达地区的郊区，这里交通便利，基础设施完善，有些地方风景还相当优美，据中国土地勘测规划院2006年在北京郊区的调查，北京郊区大部分村镇都存在潜在的宅基地使用权交易市场，宅基地流转案例占宅基地总数的10%左右，有的甚至高达40%以上。另一项研究以北京市朝阳、昌平和怀柔三个区的若干村镇为研究对象，实地调查当地的宅基地流转状况，调查表明，在以上三个区普遍存在着宅基地使用权交易的现象。可以发现，由于地理位置、交通和经济情况的差异，这三个地区宅基地流转的方式存在着较大的差异，但是都表明宅基地使用权的流转已经是很普遍了。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×