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菜田预租协议出现阻碍,土地租赁合同该如何继续进行

来源:未知  作者:未知  时间:2012-11-11

 基本案情:2006年12月14日,原、被告签订了一份“白鹤青龙设施菜田租赁意向协议书”,协议约定:原告将青龙设施菜田租赁给被告,总面积在420亩左右,其中管棚设施面积250亩左右(以实量面积为准);租赁期限初定为十年;租金分两部分。土地部分和设施部分,租金另行协商;交付时间:原告初步定在2007年9月底交付被告使用,并保证水、电、路三通到位;在被告租赁期间,原告应做好当地有关方面的协调工作;被告应享受政府对农业的有关扶持政策;被告在租赁期间内如需转让要征得原告的同意;被告在上述区域内,不得从事农业生产经营以外的其他它生产经营;此意向条款如双方无异议经原、被告签字生效。被告应付定金10,000元,等正式协议签订后原告归还给被告;待设施建设结束经双方认可后签订正式协议后交被告使用。该协议签订后,被告即支付原告定金10,000元。2007年3月29日,原告作为甲方,被告作为乙方,双方签订“白鹤青龙设施菜田租赁意向补充协议书”一份,约定:“1、土地面积计算区域内耕地面积-区域内主要道路面积=计算租赁面积;2、土地租金前三年按每年每亩600元计算;3、设施面积(管棚)按直接搭建管棚的面积计算前三年每平方米年租金为2元计算;4、土地和管棚设施租金三年后每三年递增10%;5、农用库房按项目规定由甲方建造后按实际面积租给乙方,租金为每天每平方米0.15元计算。因项目核定每平方米为500元造价,如果乙方提出的设计要求可能超过每平方米500元,超过的资金由乙方兑付,或在租金中扣除;6、租金实行先租后用,每半年支付租金的50%;7、管棚设施薄膜由甲方一次到位,以后需更新由乙方自理,但租赁期满时乙方应保持棚架薄膜的完好;8、此意向如双方无异议经签字后有效,待设施建设结束后签订正式协议,本意向一式三份,甲乙双方各执一份,有关部门留底一份”。2007年11月22日,被告委托邹佳莱律师向原告发函律师函一份,认为本案所涉土地设施已建造完毕,具备签约条件,要求原告收函后三日内予以确认。2007年12月3日,原告委托上海市青浦区某法律服务所发函给被告,表示因被告未参加招标,故原、被告无法签订正式的租赁合同。2008年3月5日,原告委托上海市青浦区某法律服务所发函给被告,要求解除与“白鹤青龙设施菜田租赁意向协议书”及“意向补充协议书”,并愿意双倍返还被告已支付的定金。因原、被告无法达成一致意见,故原告于2008年5月起诉来院。
  另查明:2007年11月22日,原告(甲方)与第三人(乙方)签订“白鹤青龙蔬菜基地承包协议书”一份,约定:“蔬菜基地位于青龙村,纪鹤公路西侧;面积420亩;租赁期限为9年,从2008年1月1日至2017年12月31日;用途以种植绿叶蔬菜为主;年租金为前三年65,000元,第四年起根据物价指数及周边乡镇的情况,经双方协商作适当调整;支付方式为先付后用,每年支付租金一次。合同签订后,乙方应支付当年度租金,以后租金到期前十天内乙方应支付下期租金;抵押金40万元,是对生产设施(薄膜、遮阳网、大棚配件、沟、路、喷管等设施)损耗、损坏、遗失等现象的抵押;承包期满后,乙方应恢复原状,甲方予以全额退还。合同另对其他条款作了约定。
  又查明:原告(甲方)与案外人上海市青浦区某青龙村村民委员会(乙方)签订农田流转租赁协议,约定:“根据市区菜田设施建设意见,镇有关部门决定在青龙村北侧建设约420亩设施菜田(具体面积以实测为准),根据上级有关意见和《土地承包法》的规定,特签订以下协议:1、乙方租赁给甲方上述土地。2、上述土地的租赁不能改变土地的性质,即只能从事于种植业生产。3、租赁时间为10年,即2006年12月1日至2016年11月30日。4、每亩租金1,000元,在租赁期间,租金每三年增加每亩100元,即2006年12月1日至2009年11月30日为每亩1,000元;2009年12月1日至2012年11月30日为每亩1,100元;2012年12月1日至2015年11月30日为每亩1,200元;2015年12月1日至2013年11月30日为每亩1,300元;5、租金支付方式:先付后用,每年1月31日前付清当年度租金;6、租赁期内,乙方同意甲方对所承租的土地有转租权;7、租赁期满后经双方协商,甲方有优先承租权”。
法院判决:
  一、解除原、被告于2006年12月14日签订的“白鹤青龙设施菜田租赁意向协议书”及原、被告于2007年3月29日签订的“白鹤青龙设施菜田租赁意向补充协议书”;
  二、原告上海市青浦区某农业综合服务中心应于本判决生效之日起十日内双倍返还被告上海某农业种植发展有限公司定金20,000元;
  三、反诉原告上海某农业种植发展有限公司要求与反诉被告上海市青浦区某农业综合服务中心继续履行“白鹤青龙设施菜田租赁意向协议书”及“白鹤青龙设施菜田租赁意向补充协议书”的反诉请求不予支持。

  北京资深房地产律师靳双权评析:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。本案中,原、被告签订的“白鹤青龙设施菜田租赁意向协议书”及“意向补充协议书”系双方真实意思的表示,双方均应按照约定履行各自的权利义务。但原、被告签订的上述两份协议系预约合同,即以签订租赁合同为目的的合同,故两份协议的履行应当以预约合同是否在法律和事实上可以履行为前提。当合法的预约合同在法律和事实上不能履行时,继续履行也就实际上不能再实现合同目的。本案中,虽然被告在签订上述两份协议后不存在其他的违约行为或者过错,但实际原告已与第三人签订了正式的租赁合同,土地和房屋也已交付给第三人使用,故原、被告之间的预租协议实际上已经无法履行。如果履行原、被告之间的预租协议,第三人必须退出系争土地,这样将给第三人造成巨大的损失。由于本案涉及的是上海市“菜篮子”工程,与上海市民的生活息息相关,这样处理势必造成社会财富的极大浪费,不利于社会经济发展。因此,从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发,依照公平和诚实信用原则,尽管原、被告之间的预租合同关系合法有效,尽管被告在履行合同过程中没有任何违约行为,本案的“白鹤青龙设施菜田租赁意向协议书”及“白鹤青龙设施菜田租赁意向补充协议书”也应当解除。


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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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